수원지방법원 2025타경1317. 대상은 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 3층301호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 조수빈이며, 2017.06.08 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이 사건의 핵심은 통상적인 “근저당 이후 임차인은 소멸” 구조가 아니라는 점입니다. 2017.03.06 설정됐던 수협은행 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정입니다.

그 결과 2025.06.17보다 앞선 전입일을 가진 점유자들이 대거 등장합니다. 보증금까지 확인된 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원, 이경희 155,000,000원은 배당 산정에서 모두 매수인 인수로 처리돼 있고, 합계가 615,250,000원입니다. 다만 이 네 명을 곧바로 “301호 확정 임차인”으로 합산하기에는 호수 특정 자료 사이에 충돌이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 남아 있다

2017.03.06 수협은행 근저당은 채권최고액 1,536,000,000원으로 설정됐다가 2024.09.09 채권최고액 1,392,000,000원으로 변경된 기록이 있으나, 현재 등기정보에서는 해당 근저당이 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2024.07.30 이소정 가압류 130,000,000원도 2024.09.02 말소됐습니다. 이후 2025.03.06 이경희의 주택임차권이 등기됐고, 2025.06.17 수협은행이 임의경매를 개시했습니다. 따라서 이경희 임차권은 현재 계산된 말소기준보다 앞서며, 자료상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명, 보증금 미상 14명

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 명단상 실제 임차인은 18명입니다. 다만 보증금이 알려지지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 또한 일부 인명은 대상 301호가 아닌 다른 호수로 특정돼 있어, 아래 명단 전체를 301호 인수액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 해석 — 실거래보다 권리확정이 먼저

동일 물건에 대한 검증 가능한 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 239,000,000원이 시세보다 낮다거나 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 현재 회차에서는 가격보다 권리관계가 우선입니다. 배당 산정의 인수액 615,250,000원을 그대로 적용하면 최저매각가와 합한 실질취득은 854,250,000원이 됩니다.

유찰 시 최저매각가는 191,200,000원, 152,960,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 615,250,000원으로 동일합니다. 즉 유찰 그 자체가 임차보증금 승계 문제를 해결하지 않습니다. 특히 보증금 미상 임차인들의 호수와 금액이 확정되기 전에는 낮아진 최저가만을 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

배당 산정상 임차보증금 615,250,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 집행비용 4,146,000원을 제외한 234,854,000원이 소유자 잔여로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상 건물은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 중일초등학교 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대로 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 평지·세로장방·중로한면 조건입니다. 토지면적은 457.7㎡, 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역·도시지역·성장관리권역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 자연녹지지역·중로2류(폭 15m~20m)·근린공원에 접합니다.
• 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 점유자를 먼저 특정. 현황조사 명단 18명 각각의 실제 호수를 매각물건명세서·전입세대 자료와 대조해야 합니다. 501호로 특정된 배준수 항목을 301호에 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 이경희 보증금 최종액 확인. 임차권등기에는 155,000,000원·160,000,000원·165,000,000원이 순차 기재돼 있으므로 실제 승계 대상 원금과 증액분의 효력을 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 14명 확인. 보증금·확정일자가 없는 점유자는 대항력을 확정할 수 없습니다. 호수·보증금·계약일·점유일·확정일자·배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 유찰을 안전신호로 보지 말 것. 1회·2회 유찰 시에도 현재 산정상 인수액은 615,250,000원으로 동일합니다. 최저가 하락이 권리위험을 없애지 않습니다.
• 수협은행 공동담보 관계 확인. 2017.03.06 근저당에 공동담보목록 제2017-361호가 기재돼 있고 신청채권액은 1,187,519,753원입니다. 실제 배당관계는 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
• 시세 판단은 별도로. 확인된 실거래 비교값이 없으므로 239,000,000원을 싸다고 평가하지 말고, 권리관계 확정 후 별도로 시장가격을 검증해야 합니다.

맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘호수별 임차관계 분리’가 선행이다

현재 자료만 놓고 보면 이 물건을 단순한 239,000,000원짜리 신건 오피스텔로 볼 수 없습니다. 배당 산정은 매수인 인수액을 615,250,000원으로 잡고 있고, 현재 최저가와 합하면 854,250,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자가 14명이나 남아 있습니다.

다만 615,250,000원을 그대로 확정치로 보는 것 역시 위험합니다. 배준수는 501호로 특정되고, 감정자료상 이용욱은 404호, 노정선은 406호 임차관계가 확인됩니다. 반면 대상 301호에는 이경희의 임차권등기가 직접 존재하며 등기상 보증금 증액 기록도 있습니다. 결국 이 사건의 승부처는 “임차인이 몇 명이냐”가 아니라 “301호에 실제로 귀속되는 임차관계가 누구이고, 낙찰자가 최종적으로 얼마를 승계하느냐”입니다. 이 구분이 끝나기 전에는 유찰 횟수나 최저가만으로 입찰 매력을 평가할 단계가 아닙니다.