수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 ‘하우스타98-36’ 2층 205호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 123,000,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 인수 위험입니다. 예상배당에는 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원 등 총 460,250,000원의 보증금이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 신건 가격으로 취득할 경우 낙찰대금까지 합친 실질 부담은 583,250,000원입니다.
여기에 현황조사에는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수 기재돼 있습니다. 이들은 전입일이 말소기준인 2025.06.17 이전으로 표시되어 있으나 금액과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 ‘대항력 있음’이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 즉 460,250,000원은 확인된 인수액일 뿐, 미상 점유관계의 위험까지 완전히 닫힌 금액으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 2층 205호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 조수빈 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 수협은행 |
| 청구금액 | 1,187,519,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 늦고, 임차 위험이 앞선다
등기부에는 2017.03.06 수협은행 근저당권이 있었으나 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2024.04.19 김태우의 주택임차권등기도 2024.08.30 해제로 말소됐고, 2024.07.30 이소정의 130,000,000원 가압류 역시 2024.09.02 해제로 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.06.17 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수액만 460,250,000원
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변재성 | 2022.03.28 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 확인 안 됨 | 175,000,000원 인수 반영 |
| 김태연 | 2017.04.24 | 110,250,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 확인 안 됨 | 110,250,000원 인수 반영 |
| 배준수 | 2024.12.23 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 2025.08.06 | 175,000,000원 인수 반영 |
| 최유진 | 2025.02.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.08.13 | 미상 |
| 박경택 | 2025.02.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 김성엽 | 2021.03.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 이경희 | 2017.05.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 오명수 | 2024.10.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.07.10 | 미상 |
| 유현창 | 2022.09.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 주경진 | 2022.03.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.07.11 | 미상 |
| 박나영 | 2021.02.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 김수빈 | 2023.12.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 이유진 | 2017.03.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 이용욱 | 2022.07.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 노정선 | 2019.06.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 박진아 | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 정민서 | 2022.02.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.07.04 | 미상 |
| 이우석 | 2024.04.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 미상 |
배준수는 현황조사상 점유부분이 ‘5층 501호 53.9280㎡’로 특정되어 있으나, 예상배당에는 보증금 175,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. 입찰 전 본건 205호와의 관계 및 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 ‘싼 물건’으로 바로 바뀌지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확인 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 123,000,000원 | 460,250,000원 | 583,250,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 98,400,000원 | 460,250,000원 | 558,650,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 78,720,000원 | 460,250,000원 | 538,970,000원 |
이 사건에서는 확인된 인수액 460,250,000원이 낙찰대금보다 훨씬 큽니다. 신건 최저가가 123,000,000원에서 98,400,000원, 78,720,000원으로 내려가더라도 확인된 인수액이 그대로 유지되는 시나리오에서는 실질취득이 각각 558,650,000원, 538,970,000원입니다. 따라서 유찰률만 보고 ‘1억 이하 오피스텔’로 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 인수 · 변재성 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김태연 보증금 | 110,250,000원 | 0원 |
| 인수 · 배준수 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,478,000원 |
예상배당 계산상 보증금 460,250,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 중일초등학교 남측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 급배수시설·승강기·주차장·도시가스 개별난방·현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 업무용 이용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 신건 최저가 123,000,000원보다 확인 인수액 460,250,000원이 훨씬 큽니다. 낙찰대금과 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 205호 관련자를 다시 특정해야 합니다.
- 배준수 호수 확인. 현황조사에는 ‘5층 501호 53.9280㎡’로 표시되지만 예상배당에는 인수액으로 반영돼 있어 본건 205호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 기존 말소 권리 확인. 2017 수협은행 근저당, 2024 김태우 임차권, 2024 이소정 가압류는 등기부상 말소 상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 시세 자료가 없어 실질취득 583,250,000원이 시장가격과 어떤 관계인지 판단할 수 없습니다. 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.23억짜리 오피스텔”이 아니다
표면적인 신건 최저가는 123,000,000원이지만 이 사건의 실질은 전혀 다릅니다. 예상배당에 반영된 매수인 인수액만 460,250,000원이고, 현재 회차 실질취득은 583,250,000원입니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계도 남아 있습니다. 실거래 자료가 없어 583,250,000원이 시세 대비 어느 수준인지도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 수 있는 경매가 아니라, 임차관계와 인수범위를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석 물건입니다.
