수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 239,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.28입니다. 소유자는 조수빈으로, 2017.06.08 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 신청채권자는 수협은행이고 청구액은 1,187,519,753원입니다.

이 사건은 가격보다 임차관계의 범위 확정이 먼저입니다. 302호에는 오명수의 주택임차권등기가 직접 연결돼 있고, 임차보증금은 175,000,000원, 전입·점유개시는 2024.10.31, 임대차계약일은 2024.10.26, 확정일자는 2024.10.29로 기재돼 있습니다. 권리표상 말소기준은 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정이므로 오명수의 전입은 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.07.14로 말소기준 뒤에 들어왔지만, 그 이전의 전입·점유 관계까지 사라지는 것은 아니므로 등기 순위만 보고 인수 0원으로 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심

권리표상 말소기준은 2025.06.17 수협은행 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2017.03.06 수협은행 근저당권이 채권최고액 1,536,000,000원으로 설정됐고, 2024.09.09 채권최고액을 1,392,000,000원으로 변경한 등기도 기재돼 있습니다. 한편 2017년 근저당권은 등기 정리상 이미 말소된 것으로 표시돼 있어, 이 담보권의 변경등기 및 2025년 임의경매 신청과의 연계는 원본 등기사항을 다시 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 302호와 사건 전체 조사자를 분리해서 봐야 한다

조사·문건에 이름이 등장하는 사람은 모두 19명입니다. 다만 이 가운데 본건 302호가 직접 특정되는 사람은 오명수이고, 배준수는 오히려 5층 501호 53.9280㎡로 명시돼 있습니다. 나머지 17명은 대상 부분이 특정되지 않아 302호 임차인인지 다른 호실 임차인인지 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.

302호만 놓고 현재 직접 확인되는 구조는 낙찰가 239,000,000원 + 오명수 인수 175,000,000원 = 실질취득 414,000,000원입니다. 그리고 호실이 특정되지 않은 조사자 중 추가로 302호에 해당하는 사람이 확인된다면 실질 부담은 더 늘어날 수 있습니다. 따라서 414,000,000원은 상한이 아니라 현재 확인되는 하한으로 보는 편이 안전합니다.

③ 가격·배당 — 시세보다 싸다는 결론을 낼 단계가 아니다

본건과 직접 비교할 동일 호실·동일 유형의 실거래 가격표본이 제시되지 않았으므로, 최저가 239,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 게다가 본건은 낙찰가 외에 확인된 임차보증금 인수까지 고려해야 하므로, 최저가만 보고 “신건 239,000,000원이라 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 적어도 현재 확인되는 실질취득 하한 414,000,000원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.

예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 635,250,000원이며, 세 임차보증금과 오명수 보증금을 모두 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 인수로 처리합니다. 다만 배준수는 501호로 명시돼 있어 이 합계를 302호의 확정 인수액으로 적용할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중일초등학교 남측 인근. 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 신흥개발지대로 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다.
• 이용. 감정평가상 기호 1 내지 20 모두 오피스텔로 이용중입니다.
• 설비. 위생 급배수시설·승강기·주차장·도시가스 개별난방·현관자동개폐시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 토지면적은 457.7㎡, 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 302호 임차관계부터 분리. 오명수는 302호로 직접 특정되지만, 조사목록 다수는 호실이 특정되지 않고 배준수는 501호로 명시돼 있습니다. 302호에 실제 귀속되는 임차인을 먼저 확정해야 합니다.
• 오명수 보증금 175,000,000원. 전입·점유 2024.10.31로 말소기준 2025.06.17보다 앞서며, 배당 시뮬레이션은 전액 매수인 인수로 처리합니다.
• 임차권등기와 대항력 구분. 오명수 임차권등기 접수는 2025.07.14로 후순위이지만, 기존 전입·점유 시점은 그보다 빠릅니다. 등기 소멸만으로 보증금 인수 위험까지 없다고 판단하지 마세요.
• 호실 미상 점유자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 대항력을 단정할 수 없으므로 모두 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 보고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 배당표 재검증. 수협은행 청구 1,187,519,753원에 대한 지급이 0원인데 소유자 잔여 234,854,000원이 산출되는 구조와, 501호 임차인이 302호 인수 시뮬레이션에 포함된 점을 반드시 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 직접 비교 가능한 실거래 표본 없이 최저가 239,000,000원만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 확인되는 실질취득 하한은 414,000,000원입니다.

맺으며 — 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 ‘누구의 보증금을 떠안는가’

신건 최저가는 239,000,000원이지만 이 숫자 하나로는 이 사건을 설명할 수 없습니다. 302호에 직접 확인되는 오명수의 임차보증금 175,000,000원이 전액 인수되는 시뮬레이션을 적용하면 실질취득은 이미 414,000,000원입니다. 여기에 호실이 특정되지 않은 다수의 조사자와 다른 호실인 501호 임차인까지 사건 전체 자료에 섞여 있어, 302호 인수액 자체를 다시 분리해야 합니다.

따라서 결론은 단순합니다. 유찰 여부나 최저가보다 302호 임차인 범위 확정이 먼저입니다. 특히 배당 시뮬레이션의 총 인수액 635,250,000원을 그대로 믿어서도 안 되고, 반대로 302호 오명수 외의 사람을 모두 무관하다고 단정해서도 안 됩니다. 원본 명세서·현황조사·등기부를 호실별로 대조해 인수액을 확정하기 전까지는 D등급의 고위험 확인대상으로 보는 것이 타당합니다.