수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 3층 303호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 조수빈이고 2017.06.08 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정입니다. 2017.03.06 수협은행 근저당은 등기 자료에서 이미 말소된 권리로 표시되어 있어, 현재 권리분석의 기준점은 경매개시결정일로 잡혀 있습니다.

문제는 그 기준일보다 앞선 임차관계입니다. 등기부에는 배서현의 주택임차권이 2025.03.25 등기돼 있고, 그 내용에는 주민등록·점유개시일이 2019.03.29, 보증금이 110,250,000원으로 기재돼 있습니다. 해당 임차권은 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 판정돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “신건 123,000,000원”이라는 숫자만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

또한 현황조사에는 여러 임차 관련 명의가 등장합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 이 리포트에서 대항력 有로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다. 반대로 보증금과 전입일이 확인되고 데이터가 대항력을 인정한 변재성·김태연·배준수는 별도로 표시합니다. 특히 배준수는 점유부분이 5층 501호 53.9280㎡로 적혀 있어 본건 303호와 일치하지 않습니다.

임차인·점유관계 표

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

현재 최저매각가는 123,000,000원입니다. 그러나 제공된 배당 시나리오가 계산한 매수인 인수액 460,250,000원을 그대로 더하면 실질취득액은 583,250,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 98,400,000원, 2회 유찰 시 78,720,000원으로 내려가도 시나리오상 인수액 460,250,000원은 동일하게 유지됩니다.

따라서 유찰돼 최저가가 낮아지는 것만 보고 “싸졌다”고 평가할 수 없습니다. 특히 변재성의 보증금 175,000,000원 자체가 현재 최저가 123,000,000원보다 크고, 그 밖에도 선순위 임차권과 미상 점유자가 있어 가격 메리트 판단 전에 인수 범위 확정이 선행돼야 합니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 이 리포트는 시세보다 저렴하다는 판단을 하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 시나리오 숫자를 그대로 표시한 것입니다. 같은 시나리오에서 신청채권자 수협은행의 청구액은 1,187,519,753원이지만 배당액은 0원, 소유자 잔여는 120,478,000원으로 계산돼 있습니다. 또한 배준수는 501호로 특정돼 있어 본건 303호의 실제 배당·인수 구조로 확정하기 전에 원문 대조가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중일초등학교 남측 인근. 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대로 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가 대상 기호 1 내지 20은 모두 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·세로장방·중로한면, 토지면적 457.7㎡, 공시지가 2,025,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·도시지역·성장관리권역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 자연녹지지역·중로2류·근린공원에 접합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 303호 임차권부터 확인. 배서현의 임차권등기 보증금 110,250,000원과 주민등록·점유·확정일자 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 인수 460,250,000원 구성 검증. 시나리오에 포함된 변재성·김태연·배준수 중 누가 실제 303호 점유자인지 확인해야 합니다. 배준수는 501호로 기재돼 있습니다.
• 미상 임차인 보증금 확인. 최유진·박경택·김성엽·이경희·오명수·유현창·주경진·박나영·김수빈·이유진·박진아·정민서·이우석 등은 보증금 또는 확정일자 확인이 필요합니다.
• 다른 호수 명의 분리. 감정 참고사항상 이용욱은 404호, 노정선은 406호로 기재돼 있어 본건 303호와 분리해 봐야 합니다.
• 배당구조 재확인. 신청채권자 청구 1,187,519,753원과 시나리오상 배당 0원·소유자 잔여 120,478,000원이 함께 표시되므로 실제 배당요구·공동담보·채권관계를 원문에서 확인하세요.
• 최저가보다 실질취득. 현재 시나리오 실질취득 583,250,000원을 기준으로 자금 계획을 세우고, 인수 범위가 정리되기 전에는 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.

맺으며 — “신건 123,000,000원”보다 먼저 풀어야 할 권리

이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계의 호수별 정리입니다. 303호에는 배서현의 선순위 임차권등기가 존재하고, 배당 시나리오는 별도로 변재성·김태연·배준수의 보증금 합계 460,250,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그런데 그중 배준수는 501호로 명확히 기재돼 있고, 다른 여러 점유자도 본건과의 정확한 연결을 확인해야 합니다.

따라서 현재 단계에서 가장 위험한 판단은 “감정가와 최저가가 123,000,000원이니 싸다”는 접근입니다. 시나리오 그대로면 실질취득은 583,250,000원이고, 유찰 후에도 인수 부담이 그대로 남습니다. 반대로 일부 인수 명의가 다른 호수로 분리된다면 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 지금 필요한 것은 응찰가 계산보다 303호에 귀속되는 임차권·점유·보증금을 확정하는 작업입니다. 권리 확인 전에는 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.