수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 5층 502호 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2025.06.17입니다. 제공된 권리분석상 이 날의 수협은행 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 기존 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 경매개시결정 이후의 박진아 주택임차권등기와 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 점유자들입니다.

현황조사에는 2025.06.17보다 앞선 전입일을 가진 점유자가 다수 확인되고 있습니다. 이 가운데 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원, 박진아 160,000,000원은 배당 시뮬레이션에서 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 합계가 620,250,000원입니다. 더욱이 보증금 자체가 확인되지 않은 점유자도 있어, 단순히 신건 최저가 239,000,000원만 보고 접근할 수 있는 사건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심

2017.03.06 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,536,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2024.07.30 이소정의 130,000,000원 가압류도 2024.09.02 해제로 말소됐습니다. 따라서 제공된 분석은 2025.06.17 임의경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있습니다.

② 임차인·점유자 조사 — 보증금 미상자가 다수

박진아는 등기부상 임차보증금 160,000,000원, 임대차계약일자 2024.10.01, 주민등록일자 2024.10.28, 점유개시일자 2024.10.24, 확정일자 2024.10.25로 기재되어 있습니다. 배준수의 점유 부위는 “5층 501호 53.9280㎡”로 표시돼 있어 본건 502호와의 적용 관계를 반드시 원본에서 대조해야 합니다.

③ 실질취득 — 신건 최저가만 보면 안 된다

이 사건은 유찰만 기다린다고 위험이 자동으로 줄어드는 구조가 아닙니다. 시나리오상 1회 유찰 때도 매수인 인수액은 620,250,000원, 2회 유찰 때도 동일하게 620,250,000원입니다. 따라서 매각가가 191,200,000원 또는 152,960,000원으로 내려가더라도 선순위 보증금 인수 문제가 해결되지 않는 한 총 부담은 여전히 매우 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

배당 계산상 변재성·김태연·배준수·박진아의 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 시나리오에는 신청채권자 수협은행의 청구액 1,187,519,753원과 배당액 0원이 별도로 기재돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가요항표상 오피스텔로 이용중입니다.
• 입지. 중일초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
• 설비. 위생 급배수시설, 승강기, 주차장, 도시가스 개별난방, 현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 업무용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면, 토지면적 457.7㎡, 공시지가 2,025,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 502호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단 중 전유부분이 명확하지 않은 점유자가 다수입니다. 본건 502호에 실제 대응하는 사람을 확정해야 합니다.
• 배준수 501호 표기 확인. 조사자료에는 배준수의 점유 부위가 5층 501호 53.9280㎡로 기재돼 있으므로 본건 502호와의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 최유진·박경택·김성엽·이경희·오명수·유현창·주경진·박나영·김수빈·이유진·이용욱·노정선·정민서·이우석 등은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
• 배당요구 여부 대조. 최유진·오명수·주경진·배준수·정민서·박진아는 배당요구 또는 문건접수 내역이 있으므로 배당종기와 권리순위를 함께 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 박진아는 2025.07.08 주택임차권등기가 등재돼 있고 보증금은 160,000,000원입니다.
• 유찰만으로 해결되지 않음. 시나리오상 매수인 인수액 620,250,000원은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 동일합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 각 점유자의 계약·전입·확정일자 자료를 직접 대조한 뒤 인수범위를 확정해야 합니다.

맺으며 — “239,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

표면상 최저매각가는 239,000,000원이고 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 배당 시뮬레이션은 확인된 보증금 4건, 합계 620,250,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 이 기준대로라면 알려진 범위의 실질취득 부담은 859,250,000원입니다.

더 중요한 것은 금액이 확인되지 않은 선순위 점유자가 다수라는 점입니다. 반대로 배준수처럼 501호가 명시된 사례도 있어 조사 명단 전체가 본건 502호에 그대로 적용되는지 역시 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 먼저 누가 실제 502호 임차인이고, 얼마의 보증금이 최종적으로 매수인에게 인수되는지를 확정해야 합니다. 현재 상태에서는 권리확정 전 입찰 보류가 맞는 사건입니다.