수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 4층 403호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 123,000,000원입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 낙찰가 자체가 아니라 매수인에게 남는 임차보증금 위험입니다. 제시된 배당가정에서는 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원, 이유진 95,000,000원, 합계 555,250,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

따라서 현재 회차에서 계산되는 실질취득은 최저가 123,000,000원에 인수액 555,250,000원을 더한 678,250,000원입니다. 1회 유찰 시에도 인수액은 555,250,000원으로 유지되어 실질취득은 653,650,000원, 2회 유찰 시에는 633,970,000원입니다. 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심

권리계산상 말소기준은 2025.06.17 수협은행 임의경매개시결정입니다. 2017.03.06 설정된 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 2024.07.30 이소정의 130,000,000원 가압류도 2024.09.02 해제되어 말소되었습니다. 반면 이유진의 주택임차권은 2025.05.07 등기되어 경매개시결정보다 앞서며, 등기상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.

② 임차관계 — 알려진 보증금만 555,250,000원 인수 가정

이유진의 임차권등기에는 임대차계약일자 2017.02.18, 2021.02.20, 2023.03.18, 주민등록일자 2017.03.24, 점유개시일자 2017.03.31이 기재돼 있습니다. 임차보증금은 1차 95,000,000원, 2차 100,000,000원, 3차 105,000,000원으로 기재되어 있으나, 현재 제시된 배당가정에서는 95,000,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 인수액 555,250,000원은 그대로

이 사건의 제시 배당가정은 네 명의 보증금을 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액 555,250,000원은 줄지 않습니다. 최저가 123,000,000원만 보고 “신건 1.23억 오피스텔”로 평가하면 실질 부담을 크게 왜곡하게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

제시된 배당가정상 집행비용 2,522,000원을 제외한 120,478,000원이 소유자 잔여로 계산되고, 보증금 555,250,000원은 매각대금 밖에서 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중일초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
• 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
• 설비. 위생 급배수시설·승강기·주차장·도시가스 개별난방·현관자동개폐시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 업무용, 평지·세로장방형이며 토지면적은 457.7㎡, 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 403호 임차인부터 분리. 배준수 501호, 이용욱 404호, 유지연 405호, 노정선 406호 등 다른 호수 기재를 403호 권리와 분리해 원본을 대조해야 합니다.
• 이유진 임차권 확인. 이유진은 2017.03.24 주민등록, 2017.03.31 점유개시, 2025.05.07 임차권등기가 확인되고 등기상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
• 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 보증금과 점유호수를 확인하기 전 인수액 상한을 확정할 수 없습니다.
• 실질취득 기준. 현재 제시된 인수액을 적용하면 신건 678,250,000원, 1회 유찰 653,650,000원, 2회 유찰 633,970,000원입니다.
• 배당표 재검증. 신청채권 1,187,519,753원과 수협은행 권리이력을 등기부·채권계산서·매각물건명세서와 맞춰 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 싸다는 판단은 금지하고, 403호와 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 해당 토지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.23억짜리 물건”으로 보면 안 된다

표면적인 신건 최저가는 123,000,000원입니다. 하지만 현재 제시된 배당가정대로라면 매수인 인수액이 555,250,000원으로, 실질취득은 678,250,000원입니다. 더 중요한 문제는 이 인수액 자체도 호수별 임차관계를 다시 대조해야 한다는 점입니다. 배준수는 501호, 감정평가 참고사항의 이용욱·유지연·노정선은 각각 404호·405호·406호로 확인되는 반면, 이유진은 403호 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 존재합니다.

여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자들이 다수 남아 있고, 신청채권 1,187,519,753원과 제시 배당표 사이에도 재검증이 필요한 부분이 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 결론은 단순합니다. 최저가가 아니라 403호에 실제 승계되는 임차보증금부터 확정해야 하는 물건이며, 현재 상태에서의 권리·가격 평가는 D등급이 적절합니다.