수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 하우스타98-36 2층 204호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 123,000,000원으로 같고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 외형상 최저가만 보면 1.23억원짜리 오피스텔이지만, 현 배당계산에는 매수인이 넘겨받는 임차보증금이 470,250,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 입찰 판단의 출발점은 1.23억원이 아니라 인수 여부를 누구까지, 얼마까지 인정해야 하는가입니다.

현재 소유자는 조수빈이고, 소유권은 2017.06.08 이전되었습니다. 권리판정상 말소기준은 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정입니다. 이후 용인시 압류와 최유진의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 등기 자체의 소멸과 임차인의 대항력·보증금 인수 여부는 별개이므로, 최유진의 보증금 10,000,000원은 배당 시나리오상 매수인 인수액에 포함되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 인수가 중요하다

2017.03.06 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,536,000,000원이었고 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2024.07.08 이소정 명의 주택임차권은 보증금 130,000,000원이었으나 2024.09.02 말소되었습니다. 현재 권리판정상 기준점은 2025.06.17 수협은행 임의경매개시결정이며, 그 뒤의 용인시 압류와 최유진 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유관계 — 19명 기록, 호수 대조가 핵심

현황조사·등기·문건에는 모두 19명의 임차·점유 기록이 잡혀 있습니다. 보증금이 확인되는 사람은 변재성 175,000,000원, 김태연 110,250,000원, 배준수 175,000,000원, 최유진 10,000,000원입니다. 나머지 15명은 보증금이 확인되지 않아 매수인 부담을 금액으로 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 실질취득비용 — 1.23억만 보고 입찰하면 안 된다

현재 배당계산을 그대로 적용하면 신건에서 매수인 인수액은 470,250,000원입니다. 최저매각가 123,000,000원을 더하면 계산상 총부담은 593,250,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 98,400,000원, 2회 유찰 시 78,720,000원으로 내려가지만, 현재 시나리오의 인수액은 세 회차 모두 470,250,000원으로 동일하게 계산되어 있습니다.

따라서 유찰로 최저가가 낮아지는 것만으로 이 물건을 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 보증금 미상 점유자의 실제 인수액까지 확인되지 않은 상태이므로, 현재 계산상 총부담액보다 실제 부담이 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 반대로 501호 등 다른 호수의 임차인이 섞여 있다면 204호의 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

현재 계산에서는 집행비용 2,522,000원을 제외한 120,478,000원이 소유자에게 교부되고, 위 4명의 보증금 합계 470,250,000원은 매각대금에서 배당되지 않은 채 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
• 입지. 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 신흥개발지대이며 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 설비. 위생 급배수시설·승강기·주차장·도시가스 개별난방·현관자동개폐시설이 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 457.7㎡, 지목 대, 업무용 이용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.
• 지역·규제. 준주거지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 자연녹지지역·중로2류·근린공원에 접합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호 임차인부터 확정. 현재 물건은 2층 204호입니다. 5층 501호로 명시된 배준수 등 다른 호수 표기가 있는 기록을 204호 인수액에 그대로 합산하지 말고 호수별 원본을 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 15명 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력·인수액을 확정할 수 없습니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서의 해당 호수 기재를 맞춰야 합니다.
• 최유진 10,000,000원 점검. 2025.02.14 전입·점유, 2026.03.06 임차권등기이며 배당 시나리오상 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
• 이소정 임차권 이력 확인. 130,000,000원 주택임차권은 2024.09.02 말소됐습니다. 현재 인수 여부 판단에서는 말소 전후 계약관계와 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
• 낙찰가만으로 수익성 판단 금지. 현재 시나리오상 123,000,000원 낙찰대금 외에 470,250,000원의 인수 계산이 존재합니다.
• 배당표 원본 대조. 수협은행 청구액은 1,187,519,753원이지만 현재 예상배당 계산에는 채권자 배당이 0원으로 나타나므로, 입찰 전 배당요구·등기·매각물건명세서의 실제 권리관계를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.23억짜리 오피스텔”로 보면 안 된다

이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저가 123,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오만 적용해도 매수인 인수 계산액은 470,250,000원, 낙찰가와 합한 총부담은 593,250,000원입니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 임차·점유 기록이 15명 남아 있어 인수액 상한을 확정하기 어렵습니다.

동시에 5층 501호로 특정된 배준수 기록처럼 현재 대상인 2층 204호와 일치하지 않는 점유정보도 존재합니다. 따라서 470,250,000원 역시 204호의 확정 인수액으로 곧바로 받아들이면 안 됩니다. 결론은 하나입니다. 신건·유찰 여부보다 먼저, 204호에 실제 귀속되는 임차인을 확정해야 합니다. 호수별 관계가 정리되기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아니며, 권리위험을 감수한 입찰은 피하는 편이 타당합니다.