수원지방법원 2025타경1317. 용인시 기흥구 중동 ‘하우스타98-36’ 5층 503호로 표시된 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 123,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 590,250,000원으로, 변재성 175,000,000원·김태연 110,250,000원·배준수 175,000,000원·정민서 130,000,000원의 보증금을 합한 금액입니다. 이 금액은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있어, 신건에서 알려진 실질취득액은 713,250,000원에 이릅니다.

게다가 임차·점유 현황은 총 18명입니다. 보증금이 확인된 4명 외 14명은 보증금이 미상이고, 확정일자 역시 확인되지 않은 경우가 많습니다. 이들은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 단순히 최저가 1.23억만 보고 입찰가를 판단해서는 안 됩니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없어 실제 임차·점유 현황 18명으로 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차보증금 인수가 더 크다

현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.06.17 수협은행의 임의경매개시결정입니다. 2017.03.06 설정된 수협은행 근저당은 채권최고액 1,536,000,000원으로 등기됐다가 현재 등기부상 이미 말소된 상태로 표시되어 있습니다. 2024.07.30 이소정의 가압류 130,000,000원 역시 2024.09.02 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.11.17 용인시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

하지만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차관계까지 사라지는 것은 아닙니다. 특히 정민서는 2022.02.25 주민등록·점유를 시작했고 2025.07.08 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 매수인 인수 계산에는 보증금 전액이 남아 있습니다. 변재성·김태연·배준수 역시 각각 175,000,000원·110,250,000원·175,000,000원이 전액 인수로 계산되어 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 18명, 보증금 미상 14명

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

동일 물건의 실거래 비교 자료는 확인되지 않아 시세 할인 여부를 숫자로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가 123,000,000원이 아니라 알려진 실질취득액 713,250,000원+입니다.

유찰되면 낙찰가는 123,000,000원 → 98,400,000원 → 78,720,000원으로 낮아지지만, 알려진 인수보증금 590,250,000원은 세 시나리오에서 그대로입니다. 따라서 알려진 실질취득은 713,250,000원 → 688,650,000원 → 668,970,000원으로만 내려갑니다. 보증금 미상 14명의 금액까지 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

매수인 인수로 계산된 보증금 합계는 590,250,000원입니다. 집행비용 2,522,000원을 제외한 120,478,000원은 소유자 교부로 계산되어 있습니다. 신청채권자 수협은행의 청구액 1,187,519,753원은 이 배당 계산에서 배당 0원으로 표시되어 있어, 2017년 수협은행 근저당의 말소 상태와 2025.06.17 경매개시결정을 말소기준으로 본 권리 구조를 입찰 전 원본에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남측 인근이며, 주위에 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재하는 신흥개발지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
• 설비. 위생 급배수시설·승강기·주차장·도시가스 개별난방·현관자동개폐시설이 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 457.7㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·세로장방·중로한면입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있으며 공시지가는 2,025,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수보증금부터 확정. 확인된 4명의 인수보증금만 590,250,000원입니다. 이 금액을 낙찰가와 별개의 부담으로 봐야 합니다.
• 보증금 미상 14명 확인. 금액·확정일자·실제 점유 범위를 확인하기 전에는 대항력과 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 호실별 대응 대조. 대상은 503호인데 배준수는 501호로 표시되어 있습니다. 각 임차인의 실제 목적물 호실을 원본 서류로 구분해야 합니다.
• 정민서 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 주민등록·점유 2022.02.25, 임차권등기 2025.07.08의 관계와 실제 배당·인수 여부를 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 원본 확인. 2017 수협은행 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되고, 말소기준은 2025.06.17 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이 구조가 최종 등기와 일치하는지 재확인해야 합니다.
• 수협은행 배당 구조 확인. 신청청구액은 1,187,519,753원이지만 현재 예상배당에서는 수협은행 배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 채권·담보 관계를 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.23억 신건”이 아니라 “7.13억+ 인수형”

이 사건을 감정가 123,000,000원의 신건 오피스텔로만 보면 판단을 크게 그르칠 수 있습니다. 현재 확인되는 매수인 인수보증금만 590,250,000원이고, 이를 더한 알려진 실질취득은 713,250,000원+입니다. 1회·2회 유찰돼 최저가가 98,400,000원·78,720,000원으로 낮아져도 인수보증금은 그대로라 알려진 실질취득은 688,650,000원+·668,970,000원+입니다.

더 큰 문제는 아직 숫자가 끝나지 않았다는 점입니다. 실제 임차·점유 현황은 18명이고, 보증금 미상 14명이 남아 있습니다. 일부는 점유 호실도 본건 503호와 다르게 표시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 단계가 아니라, 임차인별 호실·보증금· 확정일자·배당요구·인수 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 현재 상태의 결론은 권리 위험 매우 높음, 가격 판단 보류입니다.