부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 류해점이고, 등기상 가장 앞선 담보권은 2012.10.17 접수된 우리은행 근저당권 262,080,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 그 뒤의 경매개시결정·압류와 2025년에 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 백승훈입니다. 임대차계약일은 2022.02.21, 점유개시는 2022.02.22, 주민등록일은 2022.02.23, 확정일자는 2022.02.21이고 보증금은 45,000,000원입니다. 그러나 말소기준인 2012.10.17보다 약 10년 뒤의 전입이므로 대항력이 없고 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 2층201호 (개금동,유나빌) |
| 용도 | 도시형생활주택(다세대주택) |
| 전용면적 | 15.375㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 · 본건 2층 201호 |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 임차권
② 임차인 분석 — 본건 201호는 백승훈 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승훈 | 건물 전유부분 전부 | 2022.02.23 / 2022.02.21 | 45,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2022.02.21 | 0원 |
백승훈은 2025.10.21 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 다만 대항력 여부는 말소기준과의 선후관계가 핵심이며, 이 건은 전입이 말소기준보다 늦습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 55,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 55,000,000원입니다.
다만 유나빌의 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래금액은 확인되지 않았고, 전용면적 15.375㎡에 대해서도 거래 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단은 실제 동일·유사 면적 거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 262,080,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 382,080,000원 중 예상배당은 53,610,000원이고, 미배당은 328,470,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액과는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 도시형생활주택(다세대주택)이며, 해당 건물 일부는 오피스텔로 이용됩니다.
- 입지. 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근으로, 단독·다세대주택과 아파트, 도로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유 재확인. 백승훈의 임차권등기가 존재하므로 실제 인도 상태와 현재 점유자를 현장에서 다시 확인하세요.
- 임차보증금 승계 구분. 보증금 45,000,000원이 등기돼 있다는 사실만으로 매수인이 이를 인수하는 것은 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 현재 분석상 승계액은 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교가 확보되지 않았으므로 전용 15.375㎡와 유사한 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 대조하세요.
- 배당표 해석. 우리은행 채권의 대규모 미배당은 채권자 측 손실 영역이며, 그 자체가 매수인 승계채무를 뜻하지 않습니다.
- 건축물현황도 대조. 감정평가에는 일부 호수에서 현관 표시와 건축물현황도 호수가 다른 사례가 적시돼 있으므로, 응찰 전 본건 201호의 현황도·등기·현장 표시를 직접 대조하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2012.10.17 우리은행 근저당이 말소기준이고, 본건 201호 임차권자 백승훈의 주민등록은 2022.02.23이라 선순위 대항력이 없습니다. 임차보증금이 45,000,000원으로 적지 않지만 매수인 승계액은 0원으로 분석됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득금액은 55,000,000원이지만 이를 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 동일면적 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험이 낮다”는 판단까지는 가능하지만, “시세보다 싸다”는 결론까지 나아갈 근거는 부족합니다. 입찰의 승부처는 권리보다는 동일·유사 면적의 실제 거래가격과 현장 점유 확인입니다.
