부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 2층 202호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 권리분석의 기준점은 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액 262,080,000원의 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 120,000,000원, 이후 경매개시결정과 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
202호의 실제 임차인은 손명선 1명으로 확인됩니다. 임대차계약일은 2015.01.07., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2015.03.04., 보증금은 42,000,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준인 2012.10.17.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 2026.07.23. 주택임차권등기도 마찬가지로 말소기준 후순위여서 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 2층202호 (개금동,유나빌) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(다세대주택) |
① 권리 흐름 — 2012년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2012.10.17. 을구 1번 우리은행 근저당권 262,080,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 우리은행 근저당권 120,000,000원, 2024.11.22. 임의경매개시결정, 2026.05.20. 부산진구 압류, 2026.07.23. 손명선 임차권등기는 모두 후순위입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차관계 — 202호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손명선 | 건물 전유부분 전부 | 2015.03.04 | 2015.03.04 | 42,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
손명선은 2015.01.07. 임대차계약을 체결하고 2015.03.04. 전입·점유·확정일자를 갖췄으며, 2026.07.23. 보증금 42,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 2026.07.23. 접수되어 있습니다. 다만 대항력은 말소기준과의 선후관계에서 부정되므로, 배당 여부와 별개로 낙찰자 승계 위험은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 51,000,000원, 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 51,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 51,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 382,080,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신건 51,000,000원에서는 집행비용 1,318,000원을 제외한 49,682,000원이 을구 1번 우리은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 332,398,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 도로변 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역(부산2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4M 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,100,000원/㎡, 토지면적 140.0㎡, 지목은 대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 손명선의 전입·점유·확정일자는 2015.03.04., 말소기준은 2012.10.17.입니다. 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 51,000,000원의 적정성은 인근 동일 용도·면적의 실제 거래와 별도로 비교해야 합니다. 인수 0원만으로 가격 우위를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권최고액 기준 미배당액이 커도 매수인 승계액은 0원입니다.
- 호수 표시 확인. 감정평가서에는 일부 호수에서 건축물현황도와 현관문 표시가 상이한 사례가 기재돼 있으므로, 대상 202호의 공부·현황 일치 여부를 현장에서 대조하는 것이 필요합니다.
- 점유·명도. 202호 임차관계와 실제 현장 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 본다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 202호 임차인 손명선의 전입·점유는 2015.03.04.로 후순위입니다. 임차보증금 42,000,000원과 2026.07.23. 임차권등기는 매수인에게 승계되지 않아 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 51,000,000원이고 인수액이 없어 실질취득도 51,000,000원이지만, 직접 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 이 금액이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮고, 응찰가는 주변 실거래를 확인한 뒤 판단하는 구조입니다.
