부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 2층 204호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 권리의 기준점은 2012.10.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 서민수의 주택임차권, 임의경매개시결정, 부산진구 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 서민수의 임차보증금은 45,000,000원이지만 주민등록일자·점유개시일자가 2022.08.10.으로 말소기준 2012.10.17.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금 인수보다 물건 특정과 호실 표시의 일치 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 2층204호 (개금동, 유나빌) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 | 2012.10.02 |
| 대상면적 | 15.375㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
말소기준권리는 을구 2번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2012.10.17. 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐고, 그 뒤 2012.12.31. 류해점에게 소유권이 이전됐습니다. 서민수의 주택임차권은 2024.10.28., 경매개시결정은 2024.11.22., 부산진구 압류는 2026.05.20.로 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차관계 — 서민수 보증금은 승계되지 않는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.10 | 2022.08.02 | 45,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
서민수는 2022.07.19. 임대차계약, 2022.08.02. 확정일자, 2022.08.10. 주민등록 및 점유개시로 등기돼 있습니다. 그러나 말소기준권리인 2012.10.17. 우리은행 근저당보다 주민등록·점유가 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 45,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
현황조사에는 유나빌의 다른 호실 점유 내역도 확인되지만, 본건은 2층204호이며 입찰 판단은 본건 전유부분에 관한 등기·명세서·현장 표시를 중심으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 53,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
55,000,000원 매각 가정에서 근저당권 채권최고액 120,000,000원 중 53,610,000원이 배당되고 66,390,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 66,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 77,192,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 85,833,600원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 인수형 사건이 아닙니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 감정가 55,000,000원 자체가 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개금역(부산2호선) 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 도로변 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역(부산2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,100,000원/㎡, 지목은 대이며 완경사 지대의 세로장방형 토지입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 203호에서 204호로 호실명이 변경된 경위와 현관문 표시·건축물현황도·등기사항증명서가 실제 동일 전유부분을 가리키는지 현장에서 직접 확인하세요.
- 서민수 임차권. 보증금 45,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.08.10.으로 말소기준 2012.10.17.보다 후순위입니다. 제공된 판정상 매수인 승계는 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 66,390,000원은 채권자의 미회수액입니다. 낙찰자 추가부담액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 본건과 면적이 직접 일치하는 거래 자료가 확인되지 않아 55,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물현황도와 실제 호실을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 특정은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2012.10.17. 우리은행 근저당이고, 서민수의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 보증금 45,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아니며 예상 인수액도 0원입니다.
반면 물건 자체에는 반드시 짚고 넘어갈 문제가 있습니다. 2025.07.04. 등기사항증명서상 203호에서 204호로 호실명이 변경됐고, 감정평가서와 공부의 호실 표시에도 차이가 기재돼 있습니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 미확인, 호실 특정은 필수 확인입니다. 신건이라는 이유만으로 서둘러 응찰하기보다 실제 전유부분과 공부의 일치 여부부터 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
