부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 5층 504호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 류해점이고, 말소기준은 2012년 설정된 우리은행 근저당입니다. 이 근저당의 채권최고액은 262,080,000원이며 같은 날 뒤이어 채권최고액 120,000,000원의 두 번째 우리은행 근저당도 설정돼 있습니다. 현재 최저매각가 55,000,000원으로는 두 근저당 채권최고액 합계 382,080,000원을 충족할 수 없어 큰 미배당이 발생하지만, 두 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
대상 호실의 점유자로 조사된 김성현의 전입일은 2014.11.17입니다. 말소기준일 2012.10.17보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없는 구조이므로 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 발생하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 5층504호 (개금동, 유나빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 · 5층 504호 |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 크지만 매각으로 소멸
말소기준권리는 2012.10.17 접수된 우리은행 근저당권 262,080,000원입니다. 같은 날 접수번호 58309로 설정된 우리은행 근저당 120,000,000원도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2012.12.31 설정됐던 김광호의 50,000,000원 근저당은 2013.01.16 이미 말소됐고, 이병도의 42,000,000원 전세권도 2016.11.03 이미 말소된 상태입니다. 2024.11.22 우리은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 대상 504호는 대항력 없음
현황조사에는 여러 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 그중 대상 504호 점유자로 기재된 사람은 김성현이며, 전입일은 2014.11.17입니다. 말소기준일 2012.10.17보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 없음 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 미상 | — | 없음 | 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 미상 | — | 없음 | 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 없음 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 미상 | — | 없음 | 없음 |
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 | 미상 | 2025.02.03 | 없음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 382,080,000원 중 53,610,000원이 배당돼 328,470,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 328,470,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 339,272,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 347,913,600원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 도로변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 완경사 지대 내 자체지반이 평탄하게 조성된 세장형 토지이며 공동주택과 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 대조가 최우선. 2025.07.04 등기사항증명서의 503호→504호 변경 이력과 건축물현황도, 현관문 표시, 감정평가서 표시를 직접 맞춰보세요.
- 대상 점유자 확인. 504호 김성현의 전입일은 2014.11.17로 말소기준 이후입니다. 현재 자료상 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 관련 원본 문서에서 배당·최우선변제 변수를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 신건 기준 328,470,000원의 미배당이 발생하지만, 현재 계산상 그 부족액을 매수인이 승계하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도·감정평가서의 호실 표시를 입찰 전에 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “권리보다 호실 확인이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 선순위 담보가 큽니다. 우리은행 근저당 채권최고액만 382,080,000원이고 신건 매각가 55,000,000원에서는 328,470,000원의 미배당이 남습니다. 하지만 그 부족액은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 대상 504호의 김성현 역시 2014.11.17 전입으로 2012.10.17 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
따라서 이 사건의 승부처는 담보채권 규모가 아니라 내가 입찰하는 504호가 현장에서 정확히 어느 공간인가입니다. 503호에서 504호로 호실명변경된 이력, 건축물현황도와 실제 현관문 표시의 불일치, 감정평가서와 공부상 표시 차이를 모두 맞춰본 뒤에야 권리상 ‘인수 0원’의 장점을 안전하게 가져갈 수 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건 식별은 반드시 확인이 필요한 사건입니다.
