부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당입니다. 당시 소유자는 김광호였고, 현재 소유자 류해점은 2012.11.12. 매매를 원인으로 2012.12.31. 소유권을 넘겨받은 뒤 2013.01.14. 기존 근저당 채무를 계약인수한 형태입니다. 이후 2024.02.22. 박헌길 명의 근저당이 추가됐고, 2024.06.19. 및 2024.11.22. 두 차례 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 권리만 보면 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 “등기 인수 0원 = 모든 점유 위험 0원”으로 단정해서는 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 제공된 현황조사 전입자들은 203호·303호·304호·503호·504호·603호로 모두 301호와 다른 호실입니다. 따라서 301호 실제 점유자와 보증금·확정일자는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 3층301호 (개금동, 유나빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 절대보호구역 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
| 공시지가 | 2,100,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 기준권리는 2012년 우리은행 근저당
말소기준은 2012.10.17. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 262,080,000원이며, 같은 날 채권최고액 120,000,000원의 두 번째 우리은행 근저당도 설정됐습니다. 이후 박헌길 근저당 84,500,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
현황조사 전입자 — 모두 301호가 아닌 다른 호실
| 성명 | 기재 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 2025.01.24 | 301호 기준 없음 | 미상 | 없음 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 확인 없음 | 301호 기준 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 확인 없음 | 301호 기준 없음 | 미상 | 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 | 2024.12.17 | 301호 기준 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 확인 없음 | 301호 기준 없음 | 미상 | 없음 |
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 | 2025.02.03 | 301호 기준 없음 | 미상 | 없음 |
위 전입자 6명은 기재 호실이 모두 301호와 다릅니다. 각 전입일도 말소기준일 2012.10.17. 이후입니다. 다만 이 표만으로 301호의 실제 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격·환금성 — 신건 55,000,000원의 시세 할인 여부는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 55,000,000원입니다. 유찰은 아직 없습니다. 그러나 유나빌의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래금액이 제시돼 있지 않아, 55,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 전체 16세대 규모이며 준공일은 2012.10.02.입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박헌길 | 84,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권최고액 합계는 466,580,000원, 채권자 배당액은 53,610,000원, 미배당액은 412,970,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개금역(부산2호선) 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택·아파트와 도로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4M 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·절대보호구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 301호에 대항력 가능·미상 점유자가 새로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 55,000,000원을 곧바로 시세 이하로 보지 말고 인근 유사 다세대 거래와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 2024.02.22. 박헌길 근저당은 유나빌 403호·404호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
- 기존 경매사건 확인. 2024.06.19. 박헌길의 2024타경3151 임의경매개시결정과 현재 사건의 진행 관계를 원문으로 확인하세요.
- 호수 표시 확인. 감정평가서상 일부 호실의 현관 표시와 건축물현황도 호수가 다르다는 주의사항이 있으므로 본건도 현장 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝내기엔 확인할 것이 남아 있다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 대상은 도시형생활주택인 다세대주택이고, 301호 자체 임대관계가 미상입니다. 현황조사에 등장하는 6명은 모두 다른 호실이어서 301호의 실제 점유관계를 확인해 주지 못합니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가는 55,000,000원이지만 최근 실거래 비교값이 없어 이 금액이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기부상 인수 0원을 확인한 뒤, 301호 실제 점유와 가격을 추가 검증하는 것입니다. 권리의 큰 틀은 정리돼 있지만, 임차관계와 가격까지 확인돼야 입찰 판단이 완성됩니다.
