부산지방법원 2024타경5003. 부산 부산진구 개금동 유나빌 6층 602호 오피스텔입니다. 등기상 가장 먼저 잡힌 담보권은 2012.10.17. 우리은행 근저당권이고 채권최고액은 262,080,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행의 두 번째 근저당권 120,000,000원도 존재합니다. 현재 소유자는 류해점이며, 2024.11.22. 우리은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
602호에는 김미란 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2018.01.13, 점유개시일은 2018.02.03, 주민등록일과 확정일자는 모두 2018.02.05이며 보증금은 45,000,000원입니다. 이 날짜들은 말소기준인 2012.10.17보다 뒤이므로 선순위 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 임차권등기 역시 2026.02.25. 접수되어 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 6층602호 (개금동, 유나빌) |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 뒤다
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준 우리은행 근저당은 2012.10.17. 설정됐고, 김미란의 임대차계약·점유·주민등록·확정일자는 모두 2018년입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 후순위이며, 등기자료에서도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 602호 김미란
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 계약 / 점유 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미란 | 건물 전유부분 전부 | 45,000,000원 | 2018.01.13 / 2018.02.03 | 2018.02.05 / 2018.02.05 | 대항력 없음 우선변제 판정 미상 승계 0원 |
③ 가격 판단 — 비교 실거래가가 없다
현재 제공된 시세 자료에는 이 602호와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 최저가 51,000,000원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
51,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 1,318,000원을 제외한 49,682,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 담보권 채권최고액 합계 382,080,000원 중 미배당액은 332,398,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개금역(부산2호선) 남동측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 승강기, 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 17-20은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,100,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4M 내외 도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김미란의 임대차계약일 2018.01.13, 점유개시 2018.02.03, 주민등록·확정일자 2018.02.05 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 인수액 확인. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 매각기일 전 권리변동 여부를 최신 등기와 명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 인근 오피스텔의 면적·층·준공연도·임대수익을 따로 확인하지 않고 감정가만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 호수 현황 대조. 감정평가 대상 일부 호수에서 건축물현황도와 현관 표시 호수의 불일치가 보고됐으므로 현장과 공부를 직접 확인하세요.
- 배당의 한계. 신건 가정에서도 선순위 근저당 채권이 전액 회수되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등이 존재하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 별도다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김미란의 45,000,000원 임차권은 2018년 전입·점유·확정일자로 그보다 뒤입니다. 따라서 매각으로 임차권이 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 자료에는 직접 비교할 실거래가가 없어 신건 최저가 51,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 권리 위험보다 가격 검증과 대상 호수 현황 확인이 입찰의 핵심입니다.
