부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 3층 302호, 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 등기상 핵심은 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당입니다. 을구 1번 근저당 채권최고액은 262,080,000원이고, 같은 날 을구 2번 근저당 120,000,000원도 설정됐습니다. 경매개시결정은 2024.11.22.이며, 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 51,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,318,000원을 제외한 49,682,000원이 을구 1번 근저당에 배당되고, 을구 2번 근저당에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권총액 382,080,000원 대비 현재 회차의 미배당액은 332,398,000원이지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 3층302호 (개금동,유나빌) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 | 2012.10.02 |
| 대상 전용면적 | 14.345㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2012.10.17. 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 역시 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2013.01.14.에는 두 근저당의 채무자가 류해점으로 변경됐고, 2024.11.22. 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당이 부족하더라도 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 조사 — 302호와 다른 호수 구분
현황조사 및 문건접수에 확인되는 점유자는 6명이지만, 기재된 점유 호수는 203호·303호·304호·503호·504호·603호로 모두 매각 대상인 302호와 다릅니다. 또한 이들의 전입일은 모두 2012.10.17. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다.
| 성명 | 점유 호수 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 없음 | 2025.01.24 | 없음 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 | 없음 | 2024.12.17 | 없음 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 | 없음 | 2025.02.03 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 감정가만으로 판단 금지
유나빌은 16세대, 2012.10.02. 준공입니다. 대상 면적은 14.345㎡이지만, 확인된 거래통계는 대상 면적과 일치하지 않으며 최근 낙찰가나 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가 51,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리가 단순하다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 382,080,000원 중 49,682,000원이 배당되고, 332,398,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 도로변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4M 내외 도로와 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 대상 면적과 일치하는 실거래 표본이 없으므로 같은 건물·인근의 유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 302호 점유 확인. 현황조사에 기재된 6명은 모두 다른 호수입니다. 매각 대상 302호의 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 호수 표시 대조. 감정평가서에는 일부 호수에서 건축물현황도와 현관문 표시가 서로 다른 사례가 있어 경매 진행 및 응찰 시 유의를 요구하고 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 근저당 채권의 미배당액이 크지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 대상 호수의 실제 점유를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 6명도 모두 다른 호수이며 전입일 역시 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단에서 남는 핵심은 가격입니다. 현재 최저가는 51,000,000원이지만 대상 면적과 맞는 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시세 대비 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 권리상 부담이 적다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 시세 검증이 먼저인 신건입니다.
