부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 등기상 핵심은 2012.10.17 설정된 우리은행 근저당입니다. 을구 1번 채권최고액 262,080,000원이 말소기준이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 120,000,000원 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 이상화 명의 전세권 40,000,000원은 2015.12.21 이미 말소됐습니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 51,000,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 51,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 없습니다. 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 5층502호 (개금동,유나빌) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기 발급일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2012.10.17 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 을구 2번 근저당도 같은 날 설정됐으나 접수번호가 뒤이고, 경매로 소멸합니다. 과거 전세권자 이상화의 40,000,000원 전세권은 등기부상 2015.12.21 이미 말소됐습니다. 2024.11.22 우리은행이 임의경매를 신청했고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 502호와 타 호실을 구분해야 한다
현황조사에 기재된 전입자는 서민수·인선우·김나영·방혜경·김성현·차규진입니다. 그러나 기재 호수는 각각 203호·303호·304호·503호·504호·603호로, 경매 대상인 502호와 일치하는 사람은 없습니다. 이들을 502호 임차인으로 합산하거나 인수보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025.01.24 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 없음 | 미상 | 아님 | 해당 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 없음 | 미상 | 아님 | 해당 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 | 없음 | 미상 | 아님 | 2024.12.17 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 없음 | 미상 | 아님 | 해당 없음 |
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025.02.03 |
위 사람들은 모두 말소기준일 2012.10.17 이후 전입으로 정리돼 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 모두 502호가 아닌 다른 호실로 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 자료가 없다
유나빌은 2012.10.02 준공, 총 16세대로 기재돼 있습니다. 그러나 이번 자료에는 대상 면적과 일치한다고 확인된 실거래 표본이 없고, 최근 매각 사례 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 51,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 382,080,000원 중 49,682,000원이 배당되고, 332,398,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 51,000,000원 | 49,682,000원 | 332,398,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 40,800,000원 | 39,665,600원 | 342,414,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 32,640,000원 | 31,652,480원 | 350,427,520원 | 0원 |
유찰될수록 우리은행의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 가격이 내려가는 것과 별개로, 현재 확인된 등기권리가 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 아파트 및 도로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·절대보호구역입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 호수 확인. 감정평가서에는 일부 평가대상 호실에서 건축물현황도와 현관문 표시 호수가 상이한 사례가 기재돼 있습니다. 502호 해당 여부를 포함해 공부·현황을 원본으로 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 확인. 현황조사 명단의 6명은 모두 다른 호실입니다. 502호의 실제 점유자와 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 인근 동일·유사 면적 도시형생활주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 호수 일치 확인. 감정평가서상 일부 호실에서 현관문 표시와 건축물현황도상 호수가 다르다는 지적이 있습니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 근저당 배당은 추정이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2012.10.17 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권도 이미 말소됐으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다고 해서 51,000,000원이 싸다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가 없고, 502호 자체의 실제 점유관계도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기 인수 위험보다 ‘502호 점유 확인’과 ‘실거래 시세 검증’입니다.
