부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 권리의 기준점은 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 262,080,000원이고, 같은 날 별도의 우리은행 근저당권 120,000,000원도 설정돼 있습니다. 경매개시결정은 2024.11.22.이며 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 55,000,000원입니다. 예상배당상 집행비용 1,390,000원을 제외한 53,610,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 채권 전체에는 328,470,000원의 미배당이 남습니다. 하지만 이 미배당은 채권자 측 잔존채권 문제이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 4층401호 (개금동,유나빌) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 | 2012.10.02 |
| 단지 규모 | 유나빌 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 2012년 우리은행 근저당이 기준
소유권은 2012.10.16. 김광호에게 보존됐다가 2012.11.12. 매매를 원인으로 2012.12.31. 류해점에게 이전됐습니다. 두 우리은행 근저당권의 채무자는 2013.01.14. 계약인수로 류해점으로 변경됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 401호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에 기재된 점유자는 총 6명이지만, 모두 203호·303호·304호·503호·504호·603호로 표시돼 있어 본건인 401호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 이들을 401호의 임차인으로 합산하거나 본건 인수보증금으로 계산하면 안 됩니다.
| 성명 | 표시 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
위 점유자들은 모두 전입일이 2012.10.17. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 본건 401호의 직접 점유관계와는 별도로 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
유나빌은 16세대, 2012.10.02. 준공 건물이며 본건의 대상 면적은 15.375㎡입니다. 현재 확보된 단지 정보에서는 본건 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 55,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 382,080,000원 중 53,610,000원이 배당돼 328,470,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 부산진구 개금동, 개금역(부산2호선) 남동측 인근입니다. 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 도로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 140.0㎡, 공시지가는 2,100,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2012.10.17. 우리은행 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 등기 원본에서 최종 확인합니다.
- 401호 점유관계 확인. 현황조사상 기재된 6명은 다른 호실로 표시돼 있으므로, 본건 401호의 실제 점유자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 호수 일치 여부 확인. 일부 호실의 현관문 표시와 건축물현황도상 호수가 다르다는 감정평가 유의사항을 원본 도면과 함께 확인합니다.
- 시세 조사. 본건 전용 15.375㎡와 비교 가능한 최근 실거래를 확보해 55,000,000원의 적정성을 검증합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 328,470,000원은 채권자 측 미회수액이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 반면 현재 가격은 감정가와 동일한 55,000,000원 신건이고, 본건 면적과 직접 비교할 실거래 근거가 없어 가격을 싸다고 평가할 자료는 부족합니다. 또한 현황조사의 점유자들은 본건 401호가 아닌 다른 호실로 표시돼 있어 실제 401호 점유관계 확인이 중요합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 시세와 실제 호실·점유 확인입니다.
