부산지방법원 2024타경5003. 부산 부산진구 개금동 유나빌 6층 601호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2012.10.17. 우리은행 근저당권이고, 같은 날 우리은행의 두 번째 근저당권도 설정돼 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 382,080,000원입니다. 이후 부산진구 압류와 경매개시결정, 2025년 정해중의 임차권등기가 이어졌습니다.
핵심은 임차권입니다. 정해중의 임대차계약일은 2022.02.15., 주민등록일과 점유개시일은 2022.03.02., 확정일자는 2022.02.15.이며 임차보증금은 50,000,000원입니다. 모두 2012년 말소기준 근저당보다 뒤에 형성된 권리이므로 선순위 근저당권자에게 대항할 수 없고, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 가정에서는 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 6층601호 (개금동, 유나빌) |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 2012년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리 이후의 부산진구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정해중의 주택임차권도 2025.04.29. 등기됐지만, 그 기초가 된 주민등록·점유개시는 2022.03.02.로 2012.10.17. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
② 임차권 — 5,000만원이지만 후순위
| 임차인 | 범위 | 임대차계약 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해중 | 건물 전유부분 전부 | 2022.02.15 | 2022.03.02 | 2022.02.15 | 50,000,000원 | 없음 | 후순위 | 0원 |
정해중은 2025.04.29. 임차권등기명령에 따라 임차권을 등기했고 같은 날 배당요구가 접수됐습니다. 확정일자가 있으므로 임차보증금에 대한 배당 순위는 주장할 수 있지만, 말소기준이 되는 우리은행 근저당이 약 10년 앞섭니다. 신건 매각가 54,000,000원 가정에서는 집행비용을 빼고 남는 52,628,000원이 선순위 우리은행 근저당에도 부족하여, 후순위 임차권까지 돌아갈 배당재원이 없습니다. 다만 이 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 5,400만원, 시세 판단은 보수적으로
현재 최저매각가는 감정가와 같은 54,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건에 대해 확인되는 실거래 비교가격이 없으므로, 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 52,628,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 54,000,000원 가정에서 채권자 총 미배당액은 329,452,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 도로변 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 정해중의 임차보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2022.02.15., 주민등록·점유개시 2022.03.02., 확정일자 2022.02.15. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 말소 대상이어도 현재 실제 점유자가 누구인지와 인도 가능 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 54,000,000원이 실제 오피스텔 거래가격과 임대수익에 비해 적정한지 현장 시세를 확인하세요.
- 배당 순위 확인. 신건 기준 선순위 우리은행 근저당에도 매각대금이 부족합니다. 당해세와 최우선변제 여부가 실제 배당에 미치는 영향도 확인하세요.
- 호수 확인. 감정평가서에는 일부 호수에서 건축물현황도와 현관문 표시가 다른 사례가 기재돼 있으므로 응찰 대상 601호의 현황과 공부를 현장에서 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 말소기준이 분명합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당이 먼저이고, 정해중의 임대차는 2022년에 시작됐으며 2025년에 임차권이 등기됐습니다. 따라서 임차보증금 50,000,000원이 배당으로 회수되지 못하더라도 현재 구조상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 54,000,000원이 실제 시세보다 싸다는 근거까지 확보된 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리분석에서는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮음, 신건 가격은 시세 확인 후 판단입니다.
