부산지방법원 2024타경5003. 부산 부산진구 개금동 유나빌 5층 503호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 감정가는 51,000,000원이고 현재 최저매각가도 같은 51,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2012.10.17 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액 262,080,000원의 을구 1번 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 120,000,000원 및 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 이 물건은 권리보다 목적물 특정이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이해 2025.07.04 등기사항증명서상 504호에서 503호로 호실명변경된 이력이 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 표시에도 차이가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 5층503호 (개금동, 유나빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 대상 면적 | 14.345㎡ |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준 | 2012.10.17 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 262,080,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2012.10.17 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 120,000,000원이 추가로 설정됐고, 2013.01.14에는 두 근저당의 채무자가 류해점으로 변경됐습니다. 2024.11.22 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 본건 503호 전입자는 대항력 없음
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.24 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.12.17 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.03 |
현황조사에 기재된 실제 임차·점유 관련 인원은 6명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 본건 표시인 503호와 직접 대응하는 전입자는 방혜경으로, 전입일은 2016.11.17입니다. 말소기준일 2012.10.17보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 규모와 최우선변제 여부는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 382,080,000원이고 현재 회차 예상 채권자 배당액은 49,682,000원, 미배당액은 332,398,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
유나빌은 16세대 규모이고 대상 면적은 14.345㎡입니다. 현재 회차는 감정가 51,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 40,800,000원, 2회 유찰 시 32,640,000원입니다.
다만 이 사건에는 대상 면적과 대응되는 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 유찰가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 대상 면적 매칭이 확인되지 않은 상태이므로 가격 판단보다 호실 동일성과 주변 동종 소형 다세대 거래의 원본 대조가 먼저입니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 아파트 및 도로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역(부산2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,100,000원/㎡, 토지면적은 140.0㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역 및 절대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 2025.07.04 등기사항증명서상 504호에서 503호로 호실명변경된 이력과 감정평가서·공부상 표시 차이를 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
- 본건 점유자. 503호 방혜경의 전입일은 2016.11.17로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
- 타 호실과 혼동 금지. 현황조사에는 203호·303호·304호·504호·603호 점유자도 함께 기재돼 있으므로 본건 503호의 실제 출입문과 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 대상 면적과 대응되는 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 51,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 동종 물건 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 332,398,000원으로 크지만, 배당 부족 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 호실 표시를 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 호실 확인이 먼저”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 본건 503호 전입자 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 전형적인 인수형 임차권 위험은 크지 않습니다.
반면 목적물 표시에는 반드시 확인해야 할 변수가 있습니다. 504호에서 503호로 호실명변경된 이력, 감정평가서와 공부상 호실 표시 차이, 현황조사에 함께 등장하는 여러 호실 점유자 때문입니다. 여기에 대상 면적과 대응되는 실거래 가격 근거도 없어 신건 51,000,000원이 싼지 비싼지 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 호실 특정과 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
