부산지방법원 2024타경5003. 부산 부산진구 개금동 유나빌 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 권리의 출발점은 2012.10.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권 262,080,000원입니다. 같은 날 후순위로 우리은행 근저당권 120,000,000원이 추가됐고, 현재 소유자 류해점은 2012.12.31 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.04.22 장우빈의 주택임차권등기가 올라왔지만, 전입·점유개시일인 2022.02.25 자체가 말소기준보다 훨씬 늦습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “보증금 5,000만원이 등기돼 있다”는 사실만 보고 인수형으로 오해하지 않는 것입니다. 장우빈은 확정일자 2022.02.09, 전입·점유개시 2022.02.25, 임차권등기 2024.04.22이지만 모두 2012.10.17 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 5층501호 (개금동,유나빌) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 15.375㎡ |
| 소유자 | 류해점 (2012.12.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 | 2012.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 10년 앞선 근저당
말소기준은 2012.10.17 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 두 번째 우리은행 근저당권과 2024.04.22 장우빈 주택임차권, 2024.11.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 장우빈의 전입일은 2022.02.25로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력 없는 임차권으로 판정돼 있습니다.
② 501호 임차인 — 보증금 5,000만원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장우빈 | 건물 전유부분의 전부 | 2022.02.25 | 2022.02.09 | 50,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
장우빈은 2024.04.22 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다. 다만 선순위 근저당권의 채권최고액만 262,080,000원으로 현재 최저매각가보다 훨씬 커, 55,000,000원 가정 배당표에서는 후순위 권리까지 배당재원이 도달하지 않습니다. 그럼에도 대항력이 없으므로 미배당 임차보증금이 낙찰자의 추가 취득원가로 붙지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 5,500만원, 시세 확인이 먼저
유나빌은 16세대, 2012.10.02 준공이며 대상 면적은 15.375㎡입니다. 현재 자료에서는 이 501호와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 55,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 382,080,000원 중 53,610,000원이 배당되고, 328,470,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 도로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 2,100,000원/㎡, 토지면적은 140.0㎡입니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 4M 내외의 도로에 접합니다.
- 호수 확인. 감정평가 대상 일부 호실은 건축물현황도상의 호수와 현관문 표시 호수가 상이하다는 주의사항이 기재돼 있으므로, 응찰 전 대상 501호의 현황도·등기·현관 표시를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 오해 금지. 장우빈 보증금은 50,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당과 승계 구분. 배당재원이 장우빈까지 도달하지 않더라도, 미배당 보증금이 곧바로 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 55,000,000원이 실제 시세 대비 유리한지 동일·유사 면적의 최신 실거래를 확인해야 합니다.
- 호수 일치 확인. 감정평가서에 일부 호실의 건축물현황도와 현관문 표시 불일치 주의가 있으므로 응찰 대상 호수의 물적 동일성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 5,000만원 ≠ 낙찰자 인수 5,000만원”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 장우빈의 임차보증금 50,000,000원이지만, 권리분석의 결론은 반대입니다. 전입일 2022.02.25보다 약 10년 앞선 2012.10.17 우리은행 근저당이 말소기준이므로 임차권은 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 크지 않습니다.
다만 신건 최저가 55,000,000원의 가격 적정성은 별개입니다. 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼, 현 단계에서 “싸다”는 결론을 붙이면 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 사건은 그 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
