🏷️ 55,000,000원 🧾 인수 0원 🏠 0회 유찰 ⚠️ 303호→304호 변경
부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 3층 304호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 권리의 출발점은 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 제1근저당권 채권최고액 262,080,000원이 말소기준권리가 되고, 같은 날 설정된 제2근저당권 120,000,000원을 포함해 이후 경매개시결정과 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 55,000,000원 가정에서 배당표가 잡고 있는 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 이 물건에서 실제 확인 난도가 생기는 지점은 권리 순위보다 호실 식별과 점유 관계입니다. 매각물건명세서에는 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 서로 달라 2025.07.04. 등기사항증명서상 303호에서 304호로 ‘호실명변경’된 사실이 기재돼 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 표시도 상이한 부분이 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 3층 304호 (개금동, 유나빌) |
| 용도 / 구조 | 도시형생활주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 류해점 · 2012.12.31. 소유권이전 (2012.11.12. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기 발급일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 2012년으로 앞선다
말소기준은 2012.10.17. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권이 뒤따르고, 2024.11.22. 임의경매개시결정, 2025.02.06. 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 점유자와 보증기관 승계를 분리
관련 조사에 나타난 실제 임차인·점유자는 6명이며, 한국토지주택공사 1건은 실제 임차인을 하나 더 뜻하는 것이 아니라 서민수 보증금의 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 한국토지주택공사 명의 보증금 34,000,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 본건 304호에는 김나영이 조사돼 있고, 전입일 2019.11.22.은 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 성명 | 호실 | 전입 / 신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 · 배당요구 2025.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 대상 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 · 배당요구 2024.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 · 배당요구 2025.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 전부 | 임차권등기 2025.02.06 · 배당요구 2025.02.06 | 34,000,000원 | 승계신고 | 별도 판정하지 않음 | 서민수 보증금 대위·승계 |
한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 임대차계약일 2021.01.26, 주민등록일 2021.02.05, 점유개시일 2021.02.16, 확정일자 2021.01.26, 보증금 34,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 이 건은 서민수 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류돼 실제 임차인 수와 보증금 합계에 별도로 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 262,080,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 채권 합계는 382,080,000원이고 현재 가정가에서는 53,610,000원이 채권자에게 배당되어 328,470,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액 180,251,385원 역시 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 그에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 호실 표시 — 이 사건의 핵심 현장 리스크
매각물건명세서에는 이 건물이 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 서로 다른 구간이 있다고 기재돼 있습니다. 본건 역시 2025.07.04. 등기사항증명서에서 303호→304호로 호실명변경된 이력이 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호 1~16은 도시형생활주택(다세대주택)이며, 본건도 다세대 용도입니다.
- 입지. 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 여건은 감정평가상 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,100,000원/㎡, 대지 140.0㎡, 완경사·세로장방형의 공동주택 및 오피스텔 건부지입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 실물 대조. 303호에서 304호로 호실명변경된 이력과 현관문 표시 불일치가 있으므로 건축물현황도·등기·현장 위치를 직접 맞춰 확인하세요.
- 304호 점유 확인. 조사상 김나영이 304호에 전입돼 있습니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만 현재 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김나영을 포함한 여러 점유자의 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않은 상태이므로 최우선변제 가능성은 별도로 점검하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 34,000,000원은 서민수 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금에 다시 더하지 마세요.
- 배당표의 성격. 근저당 금액은 채권최고액 기준이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 55,000,000원의 가격 메리트는 동일 면적 실거래 수치 없이 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘호실 식별’이 더 중요한 사건
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 304호 점유자 김나영의 전입도 말소기준 이후이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 사건은 일반적인 다세대보다 호실 특정 문제를 한 단계 더 확인해야 합니다. 2025.07.04. 303호에서 304호로 호실명변경됐고, 건축물현황도와 현관 표시가 다른 부분도 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원이지만, 실제 304호가 어디인지와 누가 점유하는지를 현장에서 정확히 맞추는 것”입니다. 가격 역시 실거래 비교값 없이 55,000,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
