부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 6층 604호 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원입니다. 현재 소유자 류해점은 2012.12.31. 소유권을 이전받았고, 이후 2024.11.22. 우리은행의 임의경매개시결정, 2024.12.23. 부산진구 압류가 순차적으로 기입됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자로 등기된 차규진의 보증금은 45,000,000원이고 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.01.21.입니다. 이는 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없고, 임차권등기 자체도 말소기준 뒤인 2024.09.19. 설정되어 매각으로 소멸합니다. 따라서 최저가가 보증금과 가깝다는 이유만으로 보증금을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 6층604호 (개금동, 유나빌) |
| 용도 | 오피스텔 · 전용 23.305㎡ |
| 소유자 | 류해점 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준 | 2012.10.17. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
을구 1번 근저당권 262,080,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당계산에 반영된 담보권은 을구 2번 우리은행 근저당권 120,000,000원이며, 감정가와 같은 54,000,000원에 매각된다고 가정해도 집행비용을 제외하면 우리은행에 52,628,000원만 배당돼 67,372,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 채권자 측 잔존채권 문제이며, 제공된 분석상 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차규진 | 건물 전유부분 전부 | 2021.01.21 | 45,000,000원 | 없음 | 확정일자 2021.01.21 | 인수 없음 |
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 유나빌 내 여러 호실의 전입자가 함께 확인됩니다. 위 각 표시 호실을 604호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 본건과 직접 연결되는 등기 임차권은 차규진의 ‘건물 전유부분 전부’ 임차권이며, 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 회차별 채권 미배당 확인
유나빌은 16세대, 2012.10.02. 준공으로 파악되며 대상 면적은 23.305㎡입니다. 다만 이번 자료에서는 대상 면적과 매칭되는 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 54,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
현재 신건 최저가는 감정가와 같은 54,000,000원입니다. 1회 유찰 시 43,200,000원, 2회 유찰 시 34,560,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 이 숫자는 감정가 대비 낙찰 하한의 변화일 뿐 현재 실거래 시세와의 할인율을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 52,628,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 근저당권 채권최고액 120,000,000원 중 52,628,000원이 배당되고 67,372,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택·아파트와 도로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 기호 17~20은 오피스텔이며, 본건 용도도 오피스텔로 분류돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로, 승강기·급배수·위생·도시가스 난방·소화설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 완경사 지대 내 자체지반이 평탄하게 조성돼 있고 동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·절대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 604호 실물 확인. 현관문 표시, 건축물현황도, 집합건축물대장, 등기부 전유부분을 서로 대조해 실제 낙찰 대상 공간을 특정해야 합니다.
- 603호→604호 변경 확인. 2025.07.04. 호실명변경 전후의 등기사항과 감정평가 대상 호실이 동일 전유부분인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 차규진의 전입일 2021.01.21.은 말소기준 2012.10.17.보다 뒤이며, 등기 임차권도 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 현황조사 인원 분리. 203호·303호·304호·503호·504호 전입자를 604호 임차인으로 오인해 보증금이나 점유관계를 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 이번 자료에는 대상 면적과 매칭되는 실거래가 없어 감정가 54,000,000원 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 배당 한계. 당해세·최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘호실 특정’이 먼저다
이 사건의 등기 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 차규진의 2021년 전입과 2024년 임차권등기는 모두 그보다 늦어 대항력이 없으며, 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 안전한 권리구조가 곧바로 안전한 입찰을 의미하지는 않습니다. 본건은 603호에서 604호로 호실명변경된 이력과 감정평가서상 호실 표시 불일치 문제가 명시돼 있습니다. 여기에 대상 면적과 매칭되는 실거래 시세까지 확인되지 않으므로, 이 물건은 권리 인수보다 대상 호실의 동일성 확인과 가격 검증을 먼저 끝내야 하는 오피스텔입니다.
