부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 3층 303호의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 등기상 말소기준권리는 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 262,080,000원입니다. 같은 날 우리은행의 또 다른 근저당권 120,000,000원이 설정됐고, 이후 소유권이 류해점에게 이전됐습니다. 2024.11.22. 우리은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며 신청채권액은 180,251,385원입니다.
권리순서만 보면 낙찰자에게 넘어오는 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 특히 본건과 직접 관련된 전입자로 확인되는 인선우는 2021.02.05. 전입했고, 김나영의 임차권은 보증금 50,000,000원·확정일자 2019.10.31.·전입일 2019.11.22.로 모두 2012년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 자료상 대항력 없음으로 정리되고 김나영의 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 3층303호 (개금동, 유나빌) |
| 물건종류 | 도시형생활주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 6층 건물 |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 / 규모 | 2012.10.02 · 유나빌 16세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 모두 늦다
말소기준은 2012.10.17. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 권리와 전입은 기준권리에 대항할 수 없는 순서입니다. 2012.12.31. 설정된 김광호의 근저당권 50,000,000원은 2013.01.21. 이미 말소됐고, 2024.02.01. 등기된 김나영의 주택임차권 및 2024.11.22. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 확인 — 대항력은 없지만 호실 확인은 필요
| 성명 | 표시 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나영 | 전유부분 전부 | 2019.11.22 / 2019.10.31 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
인선우는 현황조사상 303호 전입자이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 전입일 2021.02.05.가 말소기준 2012.10.17.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 김나영 역시 임대차계약일 2019.10.26., 확정일자 2019.10.31., 전입·점유개시 2019.11.22.로 선순위가 아니며, 보증금 50,000,000원도 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
현황조사에는 203호·503호·504호·603호 전입자도 확인되지만, 본건 303호의 점유·권리판단과는 호실을 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 5,100만원, 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 51,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 51,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 가격이 주변 또는 동일건물 거래가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 51,000,000원 | 49,682,000원 | 332,398,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,800,000원 | 39,665,600원 | 342,414,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,640,000원 | 31,652,480원 | 350,427,520원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 382,080,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 49,682,000원이고, 미배당은 332,398,000원입니다. 미배당 채권은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동, 개금역(부산2호선) 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 도로변 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 유나빌은 16세대 규모이고, 본건과 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 가격대별 매수수요 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 2025.07.04. 304호에서 303호로 호실명변경된 부분과 현관문·건축물현황도·등기부를 현장에서 직접 대조하세요.
- 303호 점유. 현황조사상 인선우가 303호에 전입돼 있습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유 여부와 명도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 임차권등기. 김나영 보증금은 50,000,000원이지만 전입·확정일자가 모두 말소기준 이후라 낙찰자 인수로 계산하지 않습니다.
- 가격 상한. 동일건물 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가 51,000,000원만 보고 저가라고 판단하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 332,398,000원 발생하지만, 이는 매수인 인수액과 별개입니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비·당해세·최우선변제 가능 항목은 매각기일 전 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 현장을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 대상 호실은 단순하지 않다”
이 물건은 권리순서만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당이 기준이고, 인선우의 2021년 전입과 김나영의 2019년 임차관계는 모두 그보다 늦어 낙찰자 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액 역시 최저가와 같은 51,000,000원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 감정평가 과정에서 건축물현황도와 현관문 표시가 달랐고, 본건은 실제로 304호에서 303호로 호실명변경까지 이뤄졌습니다. 여기에 303호 전입자도 확인됩니다. 실거래 비교 근거까지 없는 만큼 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 호실 특정과 가격 판단은 보수적으로입니다.
