부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 2층 203호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 51,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원이고, 이후 임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 203호로 조사된 서민수의 전입일은 2022.08.10., 한해원의 임차권등기에 기재된 주민등록일자는 2019.03.18.로 모두 2012년 말소기준권리보다 늦습니다. 한해원의 보증금은 48,000,000원이지만 대항력이 없는 것으로 정리되어 있어 이 금액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 2층203호 (개금동, 유나빌) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 대상 면적 | 14.345㎡ |
| 준공 | 2012.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 2012.10.17. 접수됐습니다. 이후 설정된 한해원의 주택임차권, 임의경매개시결정, 부산진구 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 을구 1번 우리은행 근저당권 262,080,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 203호 관련 확인대상
| 성명 | 점유·범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한해원 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2019.03.18 | 48,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
서민수는 203호 전입자로 조사됐고 2025.01.24. 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만 전입 자체가 말소기준권리보다 약 10년 늦어 대항력은 없습니다. 한해원은 임차보증금 48,000,000원, 계약일 2019.03.02., 확정일자 2019.03.05., 주민등록·점유개시 2019.03.18.로 등기되어 있으며, 역시 말소기준권리 후순위입니다.
③ 호실 표시 — 이 사건의 실무상 핵심
매각물건명세서 비고에는 이 건물이 도시형생활주택(다세대주택)이며, 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 서로 달랐다는 내용이 적혀 있습니다. 특히 이 물건은 2025.07.04. 등기사항증명서상 204호에서 203호로 ‘호실명변경’이 있었고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 표시가 상이한 부분이 있어 주의가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 49,682,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 채권 120,000,000원 중 49,682,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 70,318,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
유나빌은 16세대, 2012.10.02. 준공으로 확인되지만 이 대상 면적에 맞는 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 51,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 실거래 비교 자료 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 되는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개금역(부산2호선) 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 204호에서 203호로 호실명변경된 이력과 현관문 표시, 건축물현황도, 등기사항증명서를 현장에서 서로 대조해야 합니다.
- 203호 점유 확인. 서민수의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 매각기일 전 재확인해야 합니다.
- 한해원 임차권. 보증금 48,000,000원의 등기된 임차권은 후순위·대항력 없음으로 정리돼 있지만, 최신 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 대상 면적과 일치하는 실거래 표본이 없어 51,000,000원의 적정성을 별도 현장 중개시세와 비교해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 우리은행 채권에 70,318,000원의 미배당이 발생하는 구조이며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 호실 표시를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 특정’이 먼저다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2012년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 203호 관련 임차관계는 그 뒤에 들어와 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다고 바로 단순한 물건은 아닙니다. 이 사건은 등기상 204호에서 203호로 호실명이 변경됐고 감정평가서도 일부 현황 호수와 공부 호수의 불일치를 명시하고 있습니다. 게다가 대상 면적에 맞는 실거래 비교자료가 없어 감정가 51,000,000원의 가격 적정성도 별도 확인이 필요합니다. 권리 인수는 0원, 실무 리스크는 호실 특정과 가격 검증. 이 두 가지를 해결한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
