부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 4층 404호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 말소기준은 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당권이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 55,000,000원이며, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에서 등기상 채권액만 보는 것은 충분하지 않습니다. 매각물건명세서에는 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 서로 달랐고, 2025.07.04. 등기사항증명서상 403호에서 404호로 호실명이 변경됐다고 적혀 있습니다. 감정평가서의 호실 표시와 공부상 표시도 상이한 부분이 있다고 명시돼 있으므로, 입찰 대상이 실제 어느 출입문·전유부분인지 특정하는 확인 절차가 이 물건의 가장 중요한 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 4층 404호 (개금동, 유나빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2012.10.17. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 262,080,000원 |
| 호실 표시 | 2025.07.04. 등기상 403호에서 404호로 호실명 변경 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2012.10.17. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 우리은행 근저당권 120,000,000원, 2024.02.22. 박헌길 근저당권 84,500,000원, 2024.06.19. 및 2024.11.22. 경매개시결정은 모두 기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 예상배당 기준 매수인이 인수하는 등기상 금액은 0원입니다.
② 점유·임차인 점검 — 본건 404호와 호수가 일치하지 않는다
현황조사 등에 기재된 점유자 6명의 호실은 모두 203호·303호·304호·503호·504호·603호로, 본건 404호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 기재만으로 본건 404호의 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 또한 이들의 전입일은 모두 2012.10.17. 말소기준권리보다 뒤여서 각 기재상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
| 성명 | 기재 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 | 2025.02.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
위 6명은 보증기관 대위·승계 신고가 아니며 모두 실제 개인 명의 기재입니다. 다만 어느 경우도 본건 404호와 호수가 일치하지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
유나빌은 2012.10.02. 사용승인된 16세대 규모이고, 비교 대상으로 제시된 면적은 15.375㎡입니다. 그러나 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교표본이 확인되지 않았고 최근 매매가격도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 55,000,000원을 실거래 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 262,080,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 박헌길 | 84,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 466,580,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 53,610,000원이며 예상 미배당액은 412,970,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다. 미배당 담보채권이 발생하더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 412,970,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 423,772,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 432,413,600원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당액은 증가하지만 등기상 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않으므로 44,000,000원 또는 35,200,000원 구간이 곧바로 시장가 대비 저가라고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 유찰률보다 호실 특정과 실제 거래사례 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 개금역(부산2호선) 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 아파트 및 도로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,100,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 규모. 유나빌은 16세대, 사용승인일은 2012.10.02.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 2025.07.04. 등기상 403호→404호 변경 이력을 기준으로 등기사항증명서·건축물현황도·현관문 표시·감정평가 대상이 실제 같은 전유부분인지 대조해야 합니다.
- 감정서 교차확인. 매각물건명세서가 2024타경3151 감정서를 참조하도록 안내하고 있으므로 해당 감정서의 호실 표시와 본건 404호의 동일성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 기재된 6명의 호실은 모두 404호와 다릅니다. 실제 404호의 현재 점유자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 감정가 55,000,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·교부청구 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 목적물 특정이 먼저”
이 물건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 안전하다고 단정하기 어려운 이유는 따로 있습니다. 건축물현황도와 현관 표시가 달랐고, 403호에서 404호로 등기상 호실명이 변경된 이력이 있으며 감정서와 공부 표시에도 차이가 있었다는 점입니다.
게다가 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 55,000,000원이 싸다는 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 소멸형이지만, 목적물 특정과 가격 검증을 마친 뒤에야 입찰 여부를 판단할 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보면 단순하지만, 404호가 실제 어떤 전유부분인지 확인하지 않은 채 감정가만 보고 들어가는 접근은 피해야 합니다.
