부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 4층 403호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 류해점이고, 말소기준은 2012.10.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 262,080,000원입니다. 그 뒤의 우리은행 근저당, 박헌길 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 자체보다 더 먼저 확인할 것은 목적물의 정확한 호실 식별입니다. 매각물건명세서 비고에는 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이해 2025.07.04. 등기사항증명서에서 404호에서 403호로 호실명변경된 사실과, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 상이한 부분이 있다고 적혀 있습니다. 이 부분은 응찰 전 현황과 공부를 직접 맞춰봐야 할 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 4층403호 (개금동,유나빌) |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(다세대주택) · 14.345㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 | 2012.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012.10.17.
말소기준권리는 2012.10.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 262,080,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행의 별도 근저당 120,000,000원, 2024.02.22. 박헌길 근저당 84,500,000원, 2024.06.19. 및 2024.11.22. 경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다. 2012.12.31. 설정됐던 김광호 근저당 50,000,000원과 2024.02.07. 등기된 이준형의 주택임차권 50,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 신고 — 본건 403호와 다른 호실 구분이 핵심
사건 조사에는 여러 임차인 신고가 있으나, 표시된 점유 호실은 203호·303호·304호·503호·504호·603호입니다. 본건 403호로 표시된 현재 임차인은 아래 신고 목록에 없습니다. 각 신고인의 전입일은 2012.10.17. 말소기준권리보다 뒤여서 조사상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민수 | 203호 | 2022.08.10 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 인선우 | 303호 | 2021.02.05 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나영 | 304호 | 2019.11.22 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방혜경 | 503호 | 2016.11.17 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성현 | 504호 | 2014.11.17 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 | 2025.02.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — ‘52,000,000원이라 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 52,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 52,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 같은 면적의 실거래 가격을 직접 대조할 수 있는 거래자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
유나빌은 16세대이고 준공일은 2012.10.02입니다. 비교 기준 면적은 14.345㎡로 표시돼 있으나 면적 일치 여부가 확인되지 않은 상태라, 주변 거래와 비교할 때도 동일 면적·동일 용도 여부를 먼저 맞춰야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 50,664,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박헌길 | 84,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 466,580,000원 중 50,664,000원이 배당되고 415,916,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 호실·현황 리스크 — 이 사건의 핵심 확인점
- 호실명변경. 2025.07.04. 등기사항증명서에서 404호에서 403호로 호실명변경된 이력이 명시돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 건축물현황도상 호수와 현관문 표시 호수가 상이한 세대가 있고, 감정평가서는 전용면적 및 건축물현황도상 면적을 기준으로 평가했다고 적고 있습니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 기호 1-16은 도시형생활주택(다세대주택)이고, 기호 17-20은 오피스텔로 평가됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로, 승강기·급배수·위생·도시가스 난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개금역(부산2호선) 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택·아파트와 도로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 완경사 지대 내 자체지반이 평탄하게 조성된 세장형 토지이며 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 동일성 확인. 404호에서 403호로 바뀐 등기 이력과 현장 현관표시, 건축물현황도, 감정평가서 표시가 같은 전유부분을 가리키는지 대조해야 합니다.
- 본건 점유 확인. 조사된 임차인 6명은 다른 호실입니다. 실제 403호 점유자가 누구인지 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도·동일 면적에 가까운 최근 거래를 확보해 52,000,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호실 표시를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 목적물 식별이 먼저다
이 사건은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 2012.10.17. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 권리관계만 놓고 보면 복잡도가 높지 않습니다. 다만 403호라는 목적물의 표시에 변경 이력이 있고, 현황도·현관 표시·감정평가서의 호실 표시가 서로 다를 수 있다는 점이 매각자료에 직접 적혀 있습니다.
또한 현재 최저가는 감정가와 같은 52,000,000원이지만, 이를 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 확인되지 않아 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 권리 인수 여부 확인 → 403호 동일성 확인 → 실제 점유 확인 → 동일 용도·면적의 가격 검증. 신건 최저가만 보고 접근하기보다, 목적물과 가격을 먼저 맞추는 사건입니다.
