부산지방법원 2024타경5003. 부산진구 개금동 유나빌 4층 402호, 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 류해점이고, 2012.10.17. 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행 근저당권, 2024.07.31. 등기된 권도은의 주택임차권, 2024.11.22. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
핵심은 임차권입니다. 권도은의 임대차계약일은 2018.12.04., 확정일자는 2018.12.05., 주민등록일은 2018.12.18., 보증금은 45,000,000원입니다. 전입일 자체가 2012.10.17. 말소기준보다 약 6년 뒤이므로 이 사건 자료에서는 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 임차권등기는 2024.07.31. 이루어졌지만 후순위이므로 매수인이 보증금 45,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 4층402호 (개금동,유나빌) |
| 용도 / 대상면적 | 도시형생활주택(다세대주택) · 14.345㎡ |
| 소유자 | 류해점 · 2012.12.31. 소유권이전등기 (2012.11.12. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 · 2012.10.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2012.10.17. 접수번호 58308 우리은행 근저당권 262,080,000원입니다. 같은 날 접수번호 58309로 설정된 두 번째 우리은행 근저당권 120,000,000원은 그 뒤 순위이고, 권도은의 주택임차권등기 역시 2024.07.31.로 훨씬 뒤입니다. 경매개시결정도 2024.11.22.에 등기됐습니다. 따라서 이 자료에 반영된 권리 가운데 매각 후 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대상 402호 실제 관련 임차인 1명
| 임차인 | 점유·사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권도은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.12.18 | 2018.12.05 | 45,000,000원 | 2024.07.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
권도은의 전입신고는 말소기준권리 설정일인 2012.10.17.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 주택임차권등기는 2024.07.31. 접수됐고 보증금은 45,000,000원입니다. 배당요구도 같은 날 접수돼 있습니다. 다만 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
현황조사에는 203호·303호·304호·503호·504호·603호의 별도 점유자도 기재돼 있으나, 이 리포트의 대상은 4층 402호이므로 해당 다른 호실의 점유자는 대상 물건 임차인 판단에서 제외했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
유나빌은 16세대, 준공일은 2012.10.02.이고 대상면적은 14.345㎡입니다. 현재 확인되는 최저매각가는 감정가와 같은 51,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 이 사건 자료에서는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가를 기준으로 한 비교값이 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,318,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 382,080,000원 중 현재 회차 가정 배당액은 49,682,000원, 미배당액은 332,398,000원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액과는 별개입니다. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개금역(부산2호선) 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 도로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택)이며 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 140.0㎡, 공시지가는 2,100,000원/㎡입니다. 동측으로 폭 약 4M 내외 도로와 접합니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대보호구역에 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위. 권도은 전입 2018.12.18. 및 임차권등기 2024.07.31.은 말소기준 2012.10.17.보다 뒤입니다. 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 332,398,000원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 계산된 인수액은 0원입니다.
- 임차인 배당. 권도은은 보증금 45,000,000원으로 배당요구가 접수돼 있지만 우선변제 여부와 실제 배당액은 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 감정평가에서 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 402호의 현재 실제 점유상태를 현황조사·매각물건명세서 원본과 대조할 필요가 있습니다.
- 호수 표시. 일괄 감정 대상 일부 호실은 건축물현황도상의 호수와 현관문 표시 호수가 서로 다른 것으로 평가됐습니다. 402호가 해당 기호인지 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 51,000,000원과 비교할 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 대상 402호 권도은의 전입과 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이고, 보증금 45,000,000원을 별도로 승계하는 구조도 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 최저매각가 51,000,000원이 감정가와 동일한 신건이지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가를 통한 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 “권리상 인수 없음”은 확인할 수 있어도 “가격이 싸다”는 결론까지 이어서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 후순위 권리 소멸 여부보다, 실제 거래 가능한 가격대를 확인한 뒤 신건 51,000,000원의 적정성을 검증하는 데 있습니다.
