부산지방법원 2024타경5003. 부산 부산진구 개금동 유나빌 6층 603호 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2012.10.17. 우리은행 근저당권이고 채권최고액은 262,080,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행의 또 다른 근저당 120,000,000원, 2024년 주병선의 주택임차권, 2024년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 달라 2025.07.04.자 등기사항증명서에서 604호가 603호로 ‘호실명변경’되었고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시에도 차이가 있다고 명시돼 있습니다. 감정평가서 역시 일부 호실에서 현관문 표시와 건축물현황도 호수가 다르므로 응찰 시 유의하도록 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5, 6층603호 (개금동, 유나빌) |
| 용도 | 오피스텔 · 감정 이용상태 기호(17-20) 오피스텔 |
| 소유자 | 류해점 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 180,251,385원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준 | 2012.10.17. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 262,080,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 우리은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 권리도 함께 소멸하는 구조입니다. 을구 1번과 2번 근저당은 모두 2013.01.14. 계약인수로 채무자가 류해점으로 변경됐습니다. 주병선의 임차권등기는 2024.03.29. 접수됐고, 전입일 2022.03.10.은 말소기준일인 2012.10.17.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
② 점유·임차관계 — 603호 전입자와 임차권등기 확인
| 성명 | 점유 / 대상 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차규진 | 603호 | 2021.01.21 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주병선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.10 | 2022.02.21 | 50,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
차규진은 603호에 2021.01.21. 전입했고 2025.02.03. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 주병선은 임차보증금 50,000,000원의 임차권등기가 있고 배당요구도 했으나, 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 두 사람 때문에 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
유나빌은 2012.10.02. 준공, 16세대로 확인되며 대상 면적 자료는 21.925㎡입니다. 다만 제공된 시세 자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 및 최저가 51,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
즉 신건이라는 이유만으로 감정가를 시세로 간주하거나, 1회·2회 유찰 가격이 자동으로 ‘저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단에는 해당 호실과 비교 가능한 실제 거래 자료의 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 262,080,000원 | 49,682,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 382,080,000원에 비해 매각가가 낮아, 신건 가정에서도 채권자 미배당액은 332,398,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개금역(부산2호선) 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 아파트 및 도로변 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(17-20)는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로 급배수·위생·승강기·도시가스 난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4M 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역 및 절대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 목적물 특정. 등기사항증명서의 604호→603호 호실명변경과 감정평가서의 호실 표시 차이를 건축물현황도·현장과 대조해야 합니다.
- 차규진 임대차 확인. 603호 전입자 차규진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 주병선 임차권 확인. 임차보증금 50,000,000원, 전입 2022.03.10., 확정일자 2022.02.21.의 임차권등기와 603호 호실변경 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 51,000,000원의 가격 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 40,800,000원, 2회 유찰 시 32,640,000원이지만 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.
- 배당·인수 구분. 우리은행의 미배당이 크게 남더라도 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘어느 603호인가’를 먼저 확인
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2012.10.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건에는 호실명변경과 공부·현장 호실표시 차이라는 별도의 실물 리스크가 있습니다. 여기에 603호 전입자 차규진의 보증금이 확인되지 않았고 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다.
따라서 핵심은 “권리가 깨끗하니 바로 입찰”이 아니라, 603호 목적물이 정확히 무엇인지, 현재 점유·임대차가 어떻게 연결되는지, 51,000,000원이 실제 시장가격에 비해 적정한지를 원본과 현장에서 맞춰보는 것입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 목적물 특정과 가격 검증은 입찰 전에 반드시 끝내야 합니다.
