의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 가동 2층 201호, 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 182,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 62,426,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고의 채권최고액 650,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤 순위로 설정된 채권최고액 1,430,000,000원 근저당과 2023년 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 현황조사에는 전입자와 점유자가 다수 기재돼 있으며 대부분의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 남블라디미르는 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금과 확정일자도 확인되지 않아, 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가래비4길 12, 가동 2층201호 |
| 등기상 표시 | 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 제가동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 · 5층 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 원쉐르빌(가동) · 12세대 · 2022.01.28 |
| 소유자 | 정재순 (2022.05.24. 거래가액 99,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 62,426,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신곡새마을금고 / 1,445,730,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리
2020년 2월 설정된 박상심 근저당은 2022년 11월 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 6월 25일 접수번호 63537의 의정부신곡새마을금고 근저당입니다. 이어 접수된 같은 금고의 채권최고액 1,430,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 인수권리는 없습니다.
② 점유·임차관계 — 한 건은 대항력 판정 불가
| 점유·임차 명의 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남블라디미르 | 미상 | 2024.05.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장염령 | 2023.11.14 | 2024.02.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종구 | 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영자 | 2023.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지석 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근숙 | 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진선 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
점유·임차관계는 9건으로 기재돼 있으나, “케우루안 주티몬 외 10명” 표시는 개별 명의와 중복될 수 있어 9건을 실제 인원수로 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 명의는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34%지만 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 62,426,000원으로 감정가 182,000,000원의 34%입니다. 그러나 비교할 수 있는 실제 거래금액과 최근 거래일은 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 3회, 낙찰률 0%이며 마지막 낙찰금액도 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 12세대 규모 다세대주택은 같은 면적·층·상태의 거래 표본이 제한될 수 있고, 현재 점유관계도 단순하지 않습니다. 최저가가 낮아진 이유를 가격 경쟁력으로만 해석하지 말고, 환금성과 점유 위험을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,523,668원 |
| 2. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 60,902,332원 |
| 3. 후순위 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 2,080,000,000원 | 2,019,097,668원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 60,902,332원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 62,426,000원 | 60,902,332원 | 2,019,097,668원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 43,698,200원 | 42,511,632원 | 2,037,488,368원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 30,588,739원 | 29,638,142원 | 2,050,361,858원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 1,445,730,670원입니다. 현재 회차 예상배당은 60,902,332원이며, 4회 유찰 시 42,511,632원, 5회 유찰 시 29,638,142원으로 어느 시나리오에서도 청구금액을 충족하지 못합니다. 이 미배당 채권은 등기상 매수인이 승계하는 금액은 아니지만, 점유자의 임차보증금 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근이며, 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 도시가스 개별난방·급배수·위생설비·화재경보기·엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 8미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 3회, 낙찰률 0%입니다. 실제 거래와 낙찰금액이 확인되지 않아 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 남블라디미르의 전입일 확인. 말소기준일인 2020.06.25 이전 전입 여부를 주민등록 전입세대확인서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 배당요구 접수만 확인될 뿐 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 집단 점유 실체 확인. “케우루안 주티몬 외 10명” 기재와 개별 명의가 중복되는지, 실제 점유 인원과 점유 부분이 무엇인지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 다세대 거래, 임대수익, 수리비와 명도비용을 토대로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도 기간 반영. 대항력이 없는 점유자도 실제 퇴거까지 인도명령과 협의가 필요할 수 있으므로 자금 회수 기간에 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 사용관계를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저”
이 물건은 등기권리만 보면 말소형입니다. 의정부신곡새마을금고의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 다수의 점유관계가 기재돼 있고 남블라디미르의 전입일·보증금·확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남습니다.
감정가 182,000,000원에서 3회 유찰돼 62,426,000원까지 내려왔지만, 실제 거래가격이 없고 단지 경매 통계도 평균 3회 유찰·낙찰률 0%입니다. 따라서 등기권리는 정리되지만 가격과 점유는 아직 정리되지 않은 물건입니다. 권리분석의 결론은 “등기상 인수 0원”이 아니라, “미상 임차관계 확인 후에만 인수 0원을 확정할 수 있다”가 되어야 합니다.
