의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 나동 2층 202호 다세대주택입니다. 이 사건은 낙찰가 자체보다 낮은 최저가가 왜 4회 유찰을 거쳐 형성됐는지를 먼저 점검해야 합니다. 감정가는 139,000,000원, 현재 최저매각가는 33,374,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하지만, 현황조사상 다수 점유자가 확인되고 그중 한 명은 전입일과 보증금이 미상입니다.

따라서 현재 자료에서 계산되는 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 권리관계 기준입니다. 남블라디미르의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 점유자를 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다. 이 물건은 가격 할인율보다 점유자별 권리 확정과 세금 우선배당 여부가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유관계는 추가 확인형

2020.02.26 박상심 명의 근저당권 300,000,000원이 먼저 설정됐지만 2022.11.28 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존하는 등기 가운데 말소기준은 2020.06.25 의정부신곡새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 설정된 의정부신곡새마을금고의 1,430,000,000원 근저당과 이후 한기숙·장태일 근저당, 경매개시결정 및 국민건강보험공단·국·양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유자 확인표

케우루안 주티몬 개인 기재와 “외 10명” 일괄 기재가 함께 존재하므로 두 기재의 중복 여부를 확정하지 않고 인원을 단순 합산하지 않았습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다.

② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 33,374,000원으로 감정가 139,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만 이 사건에는 시세를 직접 검증할 수 있는 실거래 금액 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하는 것은 위험합니다.

원쉐르빌나동은 11세대 규모이고 2022.10.20 준공된 것으로 확인됩니다. 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.5회입니다. 현재 사건은 이미 4회 유찰됐으므로, 단순히 “신축에 가까운 다세대가 3천만원대”라는 표면 가격만 볼 것이 아니라 실제 수요·점유 상태·호별 상품성·권리확정 난도를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,374,000원 가정)

현재 가정에서는 채권총액 2,140,000,000원 가운데 32,373,268원만 배당되고, 2,107,626,732원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 등의 당해세 해당 여부와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않았으므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 광적면 가납리 소재 광적면행정복지센터 남동측 인근. 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 이용상태. 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 원쉐르빌 나동은 11세대 규모입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 본건은 2층입니다. 원쉐르빌나동 준공일은 2022.10.20입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터 및 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 서측 폭 약 8미터, 북측 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·제한보호구역·비행안전구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대이고 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.5회입니다. 현재 사건도 4회 유찰돼 재매각 시 수요층과 적정가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르 전입일 확인. 현재는 전입일 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 세대열람·매각물건명세서로 기준일 전후를 반드시 확인해야 합니다.
• 점유자별 보증금 확인. 현황조사상 점유자는 다수지만 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 최우선변제 대상 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• “외 10명” 점유관계 확인. 케우루안 주티몬 개인 기재와 일괄 기재가 함께 있으므로 실제 점유 인원과 각 점유 부분을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 세금압류 확인. 국민건강보험공단·국·양주시 압류가 있고, 당해세에 해당하면 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가의 24.01%라는 할인폭만으로 싸다고 판단하지 말고 인근·동일 유형의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 명도 난도 확인. 여러 점유자가 조사된 물건이므로 낙찰 후 점유이전·인도 협의가 단순하지 않을 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세대열람, 체납세 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 ‘누가 어떤 권리로 점유하느냐’

이 사건은 등기부만 보면 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이라 단순해 보입니다. 현재 최저가 33,374,000원에 대한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 남블라디미르의 전입일과 보증금은 미상이고, 여러 점유자가 현황조사에 나타나며, 국세·지방세 관련 압류까지 존재합니다.

또한 실거래 가격 비교 없이 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 근거도 없습니다. 4회 유찰은 기회일 수도 있지만 동시에 시장이 반복해서 응찰을 유보했다는 결과이기도 합니다. 이 물건의 결론은 등기상 인수는 확인되지 않지만, 점유관계와 세금 배당을 확정하기 전에는 낮은 가격만 보고 들어갈 수 없는 고확인형 물건입니다.