* 0원은 등기상 소멸 예정 권리와 예상배당 계산 기준입니다. 전입일·임대차보증금이 미상인 점유자의 권리까지 확정적으로 해소됐다는 의미는 아닙니다.

의정부지방법원 2023타경7037. 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 소재 원쉐르빌 가동 401호에 대한 임의경매입니다. 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가격은 63,455,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 정재순이며, 2022년 5월 24일 99,000,000원에 취득한 내역이 확인됩니다.

권리의 중심은 2020년 6월 25일 설정된 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 반면 현황조사에는 다수의 전입·점유 관련 기록이 남아 있으며, 이 중 전입일을 알 수 없는 점유자가 존재합니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 권리·명도 문제를 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 점유는 별도 확인

② 점유·임차인 분석 — 기록 중복과 미상 권리 주의

현황조사 및 문건접수에 기재된 점유 관련 기록은 9개입니다. 다만 케우루안 주티몬의 개별 기록과 '케우루안 주티몬 외 10명'의 집단 기록이 함께 존재합니다. 이를 서로 다른 임차인으로 단순 합산할 수 없으며, 실제 임대차계약 수와 독립된 점유자 수는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 기록은 없습니다.

대항력 판정은 기재된 전입일과 2020.06.25 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 실제 주택 인도·점유 개시일, 임대차계약 및 보증금, 확정일자, 세대관계와 배당요구 종기 준수 여부를 모두 확정한 판정은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

현재 최저매각가격은 감정가 185,000,000원 대비 약 34.3%인 63,455,000원입니다. 감정가와의 차이는 121,545,000원입니다. 하지만 이 차액을 그대로 시세 차익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.

원쉐르빌(가동)은 12세대 규모이며, 확인된 참고 면적은 49.62㎡입니다. 해당 면적이 본건과 정확히 일치하는지는 확인되지 않았습니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격도 확인되지 않아 최저매각가격이 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)

매각가 63,455,000원을 가정하면 집행비용 1,542,190원을 제외한 61,912,810원이 을구 2번 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 을구 3번 근저당권에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 2,080,000,000원이며, 이를 기준으로 산출된 미배당액은 2,018,087,190원입니다. 다만 두 근저당권 모두 공동담보가 설정돼 있으므로 채권최고액의 단순 합계가 실제 독립된 채무 총액이라는 뜻은 아닙니다. 공동담보의 다른 물건 배당과 실제 피담보채권액은 별도 확인이 필요합니다.

예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 이용한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액·공동담보 배당관계는 반영되지 않았습니다. 미배당 근저당 채권액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰해도 인수 위험이 자동 해소되지는 않는다

* 회차별 0원은 등기상 권리와 기존 배당모형을 기준으로 한 수치입니다. 남블라디미르 등의 미확인 임대차 권리가 존재하면 매수인 인수액과 실질취득액은 달라질 수 있습니다.

최저가가 44,418,500원 또는 31,092,949원까지 내려가는 경우에도 채권자는 여전히 전액을 배당받지 못하는 구조입니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 선순위 대항력이 있는 임차인이 별도로 확인된다면 낙찰가 하락과 함께 미배당 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가만으로 실질취득액이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 광적면행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대·연립주택과 단독주택이 혼재하며 입지 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 서측 약 8m, 북측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 다세대주택으로 급배수·위생·화재경보기·도시가스 개별난방·엘리베이터 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정평가서에 여러 호수의 내부구조가 함께 기재돼 있으므로 본건 401호의 정확한 방 구성은 해당 도면과 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 625,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정평가서상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 개별 호수의 실제 내부 상태와 불법 변경 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 원쉐르빌(가동)은 12세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 동일 면적의 최근 실거래가격과 실제 낙찰금액이 확인되지 않아 매각 가능한 시장가격을 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르의 권리 확인. 전입일·점유 개시일·임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력이 인정되는지가 가장 중요한 미해결 사항입니다.
• 실제 점유자 특정. 케우루안 주티몬의 개별 기록과 외 10명 기록의 중복 여부, 다른 기재인과의 관계, 독립된 임대차계약 수를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 임차인별 보증금과 매수인 인수 여부, 최선순위 설정일자 및 점유관계가 정리된 최신 원본을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 선순위 대항력 임차인이 확인된다면 예상 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 총취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 입찰보증금. 특별매각조건 20%를 적용한 현재 회차 보증금은 12,691,000원입니다. 보증금 외 잔금과 취득 관련 비용도 별도로 준비해야 합니다.
• 시세 확인. 본건과 동일한 면적·층·건물의 최근 거래, 인근 다세대 거래 및 실제 낙찰가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수를 판단하지 않습니다.
• 명도. 현황조사상 다수의 점유 관련 기록이 있어 실제 거주자와 점유 형태를 확인하고 인도 협의 및 필요한 법적 절차를 검토해야 합니다.
• 공동담보. 의정부신곡새마을금고의 을구 2번·3번 근저당권은 각각 공동담보가 설정돼 있습니다. 공동담보목록과 실제 채권잔액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 현장·관리비. 건물 내부 상태, 누수·하자, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 기일 및 원본 확인. 2026.10.01 매각기일과 최저가격, 특별매각조건의 변경 여부를 최신 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%라도 권리와 시세 확인이 먼저다”

양주 원쉐르빌 가동 401호는 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가격이 63,455,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 기존 예상배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다.

그러나 남블라디미르의 전입일·보증금·대항력이 미상이라는 점은 단순한 명도 문제를 넘어 실제 인수금액을 바꿀 수 있는 요소입니다. 다수의 점유 기록에는 중복 가능성까지 있어 독립된 임차인 수와 계약관계를 확인해야 합니다.

최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 큰 할인율을 시장가격 대비 수익으로 해석해서도 안 됩니다. 특별매각조건에 따라 현재 회차 입찰보증금도 12,691,000원이 필요합니다.

결론은 등기상 소멸 예정 권리와 별개로 점유자의 선순위 대항력 여부가 미확정이며, 시세 검증도 필요하다는 것입니다. 임대차 권리와 실제 인수액을 확정하고, 본건의 비교 가능한 실거래가격을 확보한 후에야 실질취득액을 기준으로 입찰가격을 판단할 수 있습니다.