의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 가동 3층 302호, 전용 43.81㎡의 단지형 다세대주택입니다. 현재 소유자 정재순은 2022년 3월 21일 매매를 원인으로 거래가 99,000,000원에 취득했고, 2022년 4월 6일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 앞선 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 같은 날 접수된 의정부신곡새마을금고의 후순위 근저당권 1,430,000,000원과 2023년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 전입일이 확인된 기재는 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 남블라디미르는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 제가동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.81㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 / 규모 | 원쉐르빌(가동) · 12세대 · 사용승인 2022.01.28 |
| 소유자 | 정재순 (2022.04.06. 소유권이전, 거래가 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신곡새마을금고 / 1,445,730,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 의정부신곡새마을금고의 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 근저당권 1,430,000,000원과 2023년 12월 29일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 박상심의 근저당권 300,000,000원과 가압류들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 8건은 후순위, 1건은 판정 불가
현황조사와 문건접수에는 임차·점유 관련 기재가 9건 있습니다. 케우루안 주티몬은 개인 표기와 ‘외 10명’ 집합 표기가 함께 있어 실제 점유 인원은 확정하기 어렵습니다. 전입일이 확인된 8건은 모두 2023년으로 말소기준일인 2020년 6월 25일보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 산정 |
| 남블라디미르 | 미상 | 2024.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장염령 | 2023.11.14 | 2024.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 산정 |
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 산정 |
| 이종구 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 산정 |
| 이영자 | 2023.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 산정 |
| 이지석 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 산정 |
| 김근숙 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 산정 |
| 김진선 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 산정 |
③ 가격 판단 — 최저가 34%만으로 시세보다 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 56,252,000원으로 감정가 164,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 원쉐르빌 가동은 12세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,252,000원 | 34.3% | 54,839,464원 | 2,025,160,536원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 24.01% | 38,267,625원 | 2,041,732,375원 |
| 5회 유찰 시 | 27,563,480원 | 16.81% | 26,667,337원 | 2,053,332,663원 |
④ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,412,536원 |
| 1. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 54,839,464원 |
| 2. 후순위 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,080,000,000원 중 54,839,464원만 배당되고 미배당액은 2,025,160,536원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 점유자의 보증금·대항력 판정에 따라 달라질 수 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대·연립 등 공동주택과 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 급배수·위생·화재경보기·도시가스 개별난방·엘리베이터 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역 등에 해당합니다. 공시지가는 625,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로 비교 가능한 실거래 및 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 감정가 할인율보다 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남블라디미르의 대항요건 확인. 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 중복·집합 점유 표기 확인. 케우루안 주티몬 개인 기재와 ‘외 10명’ 기재가 함께 있으므로 실제 거주 인원과 점유 형태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 종기와 문건 확인. 남블라디미르와 장염령의 배당요구 내용, 보증금 신고액 및 매각물건명세서 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 현장조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 유사 다세대의 매물가·실거래가·임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 내부 상태·명도비용. 다수 점유 기재가 있는 만큼 내부 사용 형태, 퇴거 협의 가능성, 인도명령 대상 여부와 명도비용을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 법원 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건의 등기권리 구조는 말소기준권리 이후 권리가 소멸하는 형태여서 단순해 보입니다. 그러나 임차 관련 기재 9건 가운데 남블라디미르의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 또 비교 가능한 실거래가 없이 3회 유찰된 12세대 다세대주택이므로, 최저가 56,252,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격이 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 등기는 소멸형이지만 점유는 미확정, 가격은 검증 전. 대항력 미상 점유자의 서류와 현장 시세가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
