의정부지방법원 2023타경7037. 경기 양주시 광적면 가납리에 있는 원쉐르빌 나동 303호의 임의경매 사건입니다. 소유자는 한지원이며, 2020년 설정된 의정부신곡새마을금고 근저당권을 중심으로 다수의 담보권과 압류가 이어졌습니다. 현재 최저매각가격은 감정가 160,000,000원에서 38,416,000원까지 낮아진 상태입니다.
문제는 단순한 채무 규모가 아닙니다. 이 물건에는 이미 말소된 담보권과 가압류, 매각으로 소멸할 후순위 근저당권과 압류가 복잡하게 얽혀 있고, 별도로 여러 전입자 및 임차권등기가 확인됩니다. 등기상 담보권이 소멸한다고 해서 점유와 보증금 문제가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 특히 대항력 판정에 필요한 날짜가 확인되지 않은 사람이 있어, 예상 인수액 0원을 최종 취득비용의 확정치로 받아들이면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가래비4길 16, 나동 3층303호 (원쉐르빌) |
| 등기 표시 | 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 외 1필지 원쉐르빌 제나동 제3층 제303호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 단지형 다세대주택 |
| 참고 면적 | 42.33㎡ (해당 호실과 면적 일치 여부 확인 필요) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 엘리베이터 및 도시가스 개별난방 |
| 사용승인일 | 2022.10.20 (원쉐르빌나동 정보 기준) |
| 단지 규모 | 11세대 |
| 소유자 | 한지원 (단독소유) |
| 감정가 | 160,000,000원 |
| 최저매각가격 | 38,416,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 의정부신곡새마을금고 |
| 청구금액 | 1,445,730,670원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.25 을구 2번 근저당권 · 의정부신곡새마을금고 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸, 점유 문제는 별개
말소기준권리는 2020.06.25 접수된 을구 2번 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고, 같은 날짜에 동일 채권자 명의로 채권최고액 1,430,000,000원의 을구 3번 근저당권도 설정됐습니다. 두 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
이후 설정된 박혜연 근저당권 40,000,000원, 장태일 근저당권 20,000,000원 및 국민건강보험공단·국·양주시의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2020년 박상심 근저당권과 장윤희 가압류, 2022년 경인종합건설주식회사 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 분석 — 이 사건의 핵심 위험
현황조사에는 여러 전입자와 배당요구자가 등장합니다. 개별적으로 이름이 확인되는 사람은 8명이며, 별도로 케우루안 주티몬 외 10명이라는 집합 기재가 있습니다. 이 집합 기재에는 앞서 표시된 사람과 중복될 가능성이 있으므로, 이를 모두 독립된 임대차계약으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수와 독립된 보증금 채권의 개수는 확정되지 않았습니다.
| 성명 / 구분 | 전입·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬 KAEWRUAN JUTIMON |
전입 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 전입일 기준 원칙적 비인수 |
| 남블라디미르 | 전입일 미상 배당요구 2024.05.07 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수 가능성 배제 불가 |
| 장염령 | 전입 2023.11.14 배당요구 2024.02.16 |
미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 전입일 기준 원칙적 비인수 |
| 케우루안 주티몬 외 10명 집합 기재 · 중복 가능 |
전입 2023.07.11 | 미상 | 기재일 기준 없음 | 미상 | 없음 | 개별 점유·계약관계 확인 필요 |
| 이영자 | 전입 2023.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 전입일 기준 원칙적 비인수 |
| 이지석 | 전입 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 전입일 기준 원칙적 비인수 |
| 김근숙 | 전입 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 전입일 기준 원칙적 비인수 |
| 김진선 | 전입 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인된 전입일 기준 원칙적 비인수 |
| 이종구 303호 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2023.09.15 확정일자 2023.09.15 임차권등기 2025.10.24 |
20,000,000원 월차임 450,000원 |
없음 | 후순위 | 없음 | 등기상 매각 소멸 · 원칙적 비인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 별도의 보증기관 보증금을 중복 합산할 사정은 나타나지 않습니다. 그렇다고 개별 전입자의 보증금이 모두 동일하거나 서로 독립된 계약이라는 뜻도 아닙니다. 실제 임차인 수, 독립된 보증금 채권 및 현재 점유자를 먼저 확정해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 24%와 시세의 24%는 다르다
현재 최저매각가격은 38,416,000원으로, 감정가 160,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰에 따른 큰 가격 하락은 분명하지만, 감정평가액과 실제 거래 가능한 시장가격은 같은 개념이 아닙니다.
이 물건의 비교 가능한 최근 12개월 평균 실거래가격과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 특히 42.33㎡라는 참고 면적도 해당 호실과의 일치 여부가 확인되지 않아, 다른 면적의 거래를 동일 조건의 실거래로 간주해서는 안 됩니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴한지, 실질취득액이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 160,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가격 | 38,416,000원 | 감정가의 24.01% |
| 배당모형상 인수액 | 0원 | 미상 임차인 위험 미확정 |
| 기준 실질취득액 | 38,416,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정 |
| 최근 실거래가격 | 확인 필요 | 시세 대비 할인 여부 판단 불가 |
| 특별매각 입찰보증금 | 7,683,200원 | 현재 최저가의 20% |
④ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰된다는 가정하에 집행비용과 등기상 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 모형입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,091,488원 |
| 1. 을구 2번 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 37,324,512원 |
| 2. 을구 3번 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 · 박혜연 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 · 장태일 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,140,000,000원 | 37,324,512원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 2,102,675,488원 |
| 모형상 매수인 인수액 | — | 0원 |
채권액은 등기된 근저당권 채권최고액을 적용한 모형 기준입니다. 실제 피담보채무 잔액과 확정 배당액을 뜻하지 않습니다. 당해세, 법정 우선순위, 최우선변제, 집행비용 확정액 및 실제 배당요구 내용에 따라 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수채무와 구별됩니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
38,416,000원 | 37,324,512원 | 2,102,675,488원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
26,891,200원 | 26,007,158원 | 2,113,992,842원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
18,823,840원 | 18,085,011원 | 2,121,914,989원 | 0원 |
유찰 회차가 진행될수록 최저매각가격은 낮아지지만, 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 현재 회차에서도 의정부신곡새마을금고의 신청채권 1,445,730,670원은 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다.
다만 채권자 미배당이 크다고 매수인이 그 금액을 직접 인수하는 것은 아닙니다. 현재 시나리오는 매수인 인수액을 모두 0원으로 가정합니다. 이 가정은 대항력 미상 임차인의 권리를 확정적으로 배제한 결과가 아니므로, 추가 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어진다고 단정할 수도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 단지 정보 기준)
- 입지. 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 광적면행정복지센터 남동측 인근입니다. 다세대·연립주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건축. 철근콘크리트구조, 드라이비트 외벽 마감, 급배수·위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방 및 엘리베이터 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 감정평가상 본건 관련 토지는 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 관련 도로는 폭 약 8m 및 10m의 포장도로입니다.
- 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 비행안전구역, 제한보호구역 등의 토지이용 제한사항이 표시돼 있습니다. 개별 필지별 적용 관계는 확인이 필요합니다.
- 건축물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물 여부도 확인된 사항은 없습니다. 다만 실제 실내 상태와 점유 현황은 별도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 토지 정보상 737,500원/㎡입니다. 이는 본건 다세대주택의 개별 거래가격을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 원쉐르빌나동은 11세대 규모로, 관련 경매 평균 유찰 횟수 3.7회, 낙찰률 12.2%입니다. 본건의 4회 유찰 이력과 함께 신중하게 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 남블라디미르의 대항력 확인. 전입일, 실제 점유개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 대항력·인수 여부가 현재 가장 중요한 미확정 사항입니다.
- 실제 임차인 수 확정. 개별 8명과 '케우루안 주티몬 외 10명' 표기의 중복 관계를 확인해야 합니다. 전입자 수를 곧바로 독립된 보증금 채권 수로 판단하면 안 됩니다.
- 이종구 임차권등기 확인. 을구 7번 임차권등기와 보증금 20,000,000원, 확정일자 2023.09.15 및 배당요구 내용, 점유 종료 여부를 대조해야 합니다.
- 입찰보증금 20% 준비. 일반적인 보증금 비율을 적용하지 말고 특별매각조건에 명시된 최저매각가격의 20%를 기준으로 준비해야 합니다.
- 조세·공과금 확인. 국민건강보험공단, 국 및 양주시 압류의 실제 체납채권과 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표는 당해세와 최우선변제를 반영하지 않은 모형입니다.
- 공동담보 관계 확인. 의정부신곡새마을금고의 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 실제 채권 잔액과 공동담보의 배당·변제 관계를 확인해야 합니다.
- 면적·시세 검증. 참고 면적 42.33㎡와 본건의 면적 일치 여부를 확인하고, 동일 용도·면적·층수에 해당하는 최근 거래가격을 확보해야 합니다. 현재 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도비용 확인. 현황조사상 다수 전입자가 있으므로 실제 거주 인원과 인도 가능성을 확인해야 합니다. 예상되는 명도비용과 절차 부담은 낙찰가와 별도로 고려해야 합니다.
- 관리비·현장 상태 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성, 내부 상태, 시설 하자 및 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록상 변경사항을 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%라도 안전하거나 저렴하다는 뜻은 아니다”
의정부지방법원 2023타경7037은 겉으로 보면 저가 입찰 기회처럼 보일 수 있습니다. 감정가 160,000,000원에서 4회 유찰된 최저가 38,416,000원은 눈에 띄는 수치입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 본질은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 대항력 판단이 끝나지 않은 배당요구자, 다수의 전입 기재, 미확인 보증금, 낮은 경매 낙찰률, 비교 실거래의 부재가 동시에 존재합니다. 예상배당표상 인수액 0원은 어디까지나 현재 가정에 따른 결과입니다. 그 자체로 낙찰 이후 추가 부담이 없다는 보증은 아닙니다.
특히 남블라디미르의 임대차관계가 확정되기 전에는 실질취득비용을 38,416,000원으로 고정해서 계산할 수 없습니다. 비교할 최신 실거래가격도 확보되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론 역시 내릴 수 없습니다.
종합 판단은 D등급 — 고위험·입찰 판단 보류. 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 현재는 가격 가점을 부여하기 어렵고 점유·임차관계의 불확실성이 큽니다. 먼저 인수 여부를 확정하고, 그다음 실질취득액과 실제 시세를 비교하는 순서가 필요합니다.
