의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 나동 303호 다세대 물건입니다. 감정가는 160,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가격은 54,880,000원입니다. 등기상 소유자는 한지원이며, 말소기준권리는 2020.06.25. 설정된 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 이후의 근저당·경매개시결정·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 여러 전입자가 확인되고, 그중 케우루안 주티몬, 장염령, 이영자, 이지석, 김근숙, 김진선 및 임차권자 이종구는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 남블라디미르는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표상 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 입찰 전 이 점유관계는 반드시 원본 서류로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가래비4길 16, 나동 3층303호 (원쉐르빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 단지형 다세대 주택 |
| 소유자 | 한지원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 54,880,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 1,445,730,670원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.06.25. 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 추가 설정된 의정부신곡새마을금고 근저당, 2023년 박혜연·장태일 근저당, 2023.12.29. 임의경매개시결정, 2025~2026년의 압류, 2025.10.24. 이종구 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 대부분 후순위, 한 명은 판정 미상
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 배당요구·등기 |
|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON | 2023-07-11 | 미상 | 대항력 없음 | 현황조사 |
| 남블라디미르 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2024-05-07 배당요구 |
| 장염령 | 2023-11-14 | 미상 | 대항력 없음 | 2024-02-16 배당요구 |
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명 | 2023-07-11 | 미상 | 대항력 없음 | 현황조사 |
| 이영자 | 2023-07-28 | 미상 | 대항력 없음 | 현황조사 |
| 이지석 | 2023-10-27 | 미상 | 대항력 없음 | 현황조사 |
| 김근숙 | 2023-09-15 | 미상 | 대항력 없음 | 현황조사 |
| 김진선 | 2023-11-10 | 미상 | 대항력 없음 | 현황조사 |
| 이종구 | 2023-09-15 · 303호 전유부분 전부 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 2025-10-24 주택임차권등기 |
이종구의 임차권등기에는 임대차계약일 2023.08.31., 주민등록일·점유개시일 2023.09.15., 보증금 20,000,000원이 기재돼 있습니다. 모두 2020.06.25. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다른 확인된 전입자들도 전입일이 말소기준보다 뒤입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단 근거는 부족
현재 최저매각가격은 54,880,000원으로 감정가 160,000,000원 대비 34% 회차입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.5회이고 매각률은 12.82%입니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 최근 12개월 평균 실거래·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않으므로, 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
원쉐르빌나동은 11세대, 사용승인일은 2022-10-20입니다. 비교대상 면적은 42.33㎡이지만 면적 일치가 확인되지 않았기 때문에 단지 정보만으로 이 호수의 적정 시세를 정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 53,492,160원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 박혜연 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 장태일 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권총액 2,140,000,000원 중 53,492,160원이 배당되고 미배당액은 2,086,507,840원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근이며, 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 급배수·위생·화재경보기·도시가스 개별난방·엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 8미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·제한보호구역·비행안전구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 원쉐르빌나동은 11세대이고 단지 경매 평균 유찰은 3.5회, 매각률은 12.82%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남블라디미르 점유관계. 전입일·보증금·점유 근거를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 현황. 현황조사에 여러 전입자가 확인되므로 실제 점유 상태와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 이종구의 보증금은 20,000,000원이고 전입일은 2023-09-15로 말소기준 이후입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 배당 순위를 원본으로 점검해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 인근 동일 조건 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미상 점유’ 확인이 먼저
이 물건은 160,000,000원에서 3회 유찰돼 54,880,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사상 다수 점유자가 있고, 그중 남블라디미르는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
또 최근 실거래 기준이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 미상 점유관계와 실제 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
