의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 나동 4층 402호인 단지형 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 설정된 1,430,000,000원 근저당과 이후 한기숙·장태일 근저당, 경매개시결정 및 압류 3건은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 점유관계입니다. 전입일이 확인된 8개 조사·신고 항목은 모두 말소기준일인 2020년 6월 25일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 남블라디미르는 배당요구를 했지만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 이 미상 보증금을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가래비4길 16, 나동 4층402호 (원쉐르빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 단지형 다세대주택 · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 한지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신곡새마을금고 / 1,445,730,670원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.25. 의정부신곡새마을금고 근저당권 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기부상 후순위 권리는 소멸
을구 1번 박상심 근저당권 300,000,000원은 2022년 11월 28일 이미 말소됐습니다. 갑구의 장윤희 가압류 405,000,000원과 경인종합건설주식회사 가압류 123,600,000원도 각각 해제로 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다. 남아 있는 근저당권과 압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 1건은 대항력 판정이 끝나지 않았다
현황조사와 문건접수에 나타난 조사·신고 항목은 아래와 같습니다. 전입일이 확인된 항목은 모두 2020년 6월 25일 이후여서 대항력이 없지만, 남블라디미르는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 또한 “외 10명”이라는 묶음 표기가 있어 실제 점유 인원과 각 점유 부분은 현장조사와 전입세대열람으로 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON | 2023.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남블라디미르 | 미상 | 미상 | 2024.05.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장염령 | 2023.11.14 | 미상 | 2024.02.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명 | 2023.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종구 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영자 | 2023.07.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지석 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근숙 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진선 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 시세 대비 할인율은 미확인
감정가 142,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 48,706,000원입니다. 감정가 대비 34.3%이고 감정가와의 차이는 93,294,000원입니다. 그러나 원쉐르빌 나동은 11세대 규모이며, 확인 가능한 최근 실거래 금액과 거래일이 없습니다. 따라서 34.3%라는 수치는 감정가 대비 비율일 뿐, 실제 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,706,000원 | 34.3% | 2,092,570,708원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 24.01% | 2,106,919,496원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,940원 | 16.81% | 2,116,963,647원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,276,708원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 47,429,292원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 한기숙 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 장태일 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 2,140,000,000원 중 47,429,292원만 배당되고 2,092,570,708원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금이 확인되면 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형 다세대주택으로 이용 중이며 급배수·위생·화재경보기·도시가스 개별난방·엘리베이터 설비를 갖췄습니다.
- 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 쉽고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 단지 서측 폭 약 8미터, 북측 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 737,500원/㎡, 평지·사다리형·소로각지 조건입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·제한보호구역·비행안전구역 등의 제한이 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 11세대 규모, 2022.10.20 사용승인 건물로 단지 규모가 작고 확인 가능한 최근 실거래가 없어 매도 가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남블라디미르 원본 확인. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해 말소기준일보다 앞선 권리인지 판정해야 합니다.
- 점유 인원 재확인. 개별 성명과 “외 10명” 표기가 함께 있으므로 실제 점유자 수, 각 점유 부분, 임대차계약의 상대방을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%를 시세 할인율로 사용하지 말고 인근 동일 용도·면적·준공연도 매물을 별도로 조사해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·양주시의 체납액과 당해세 여부를 배당요구종기 내역 및 교부청구서로 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 다수 점유 정황이 있으므로 인도명령 가능 여부, 이사 협의, 집행비용과 소요 절차를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리 상태 확인. 내부 구조·하자·공용부분 관리 상태·체납 관리비를 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 문건접수 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 ‘미상 보증금’
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 경매의 실질 위험은 점유관계에 남아 있습니다. 확인된 전입자들은 모두 후순위지만, 남블라디미르의 전입일과 보증금은 미상입니다. 이 한 건이 해소되기 전에는 배당표상 인수 0원을 그대로 믿거나 최저가 48,706,000원을 실질취득가로 확정할 수 없습니다.
여기에 최근 실거래 표본이 없고, 11세대 소규모 다세대이며 단지 경매 평균 2.9회 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 경고도 겹칩니다. 감정가 대비로는 크게 낮아졌지만 시세 대비로 싼지는 확인되지 않았고, 권리 위험도 완전히 닫히지 않았습니다. 이 물건의 결론은 “저가 매수 후보”가 아니라 “미상 임대차를 먼저 해소해야 검토 가능한 물건”입니다.
