의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 가동 4층 403호, 단지형 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고의 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 1,430,000,000원 근저당권과 2023년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 매수인이 근저당채무를 인수하는 형태는 아닙니다. 현재 최저가 50,764,000원을 기준으로 집행비용 1,313,752원을 제외한 49,450,248원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 나머지 채권은 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채무자·채권자 사이에 남는 부족액으로, 소멸하는 근저당권 자체가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.

다만 점유관계는 별도입니다. 현황조사와 문건접수에 나타난 점유 관련 명의는 9건입니다. 전입일이 확인된 8건은 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없지만, 남블라디미르는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 확인이 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

현재 경매의 말소기준권리는 을구 2번 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 박상심의 300,000,000원 근저당권은 2022년 11월 28일 말소됐습니다. 말소기준권리와 같은 날 접수된 을구 3번 근저당권은 순위가 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 2023년 12월 29일 경매개시결정 역시 소멸합니다.

② 점유·임차인 분석

전입일이 확인된 8건은 모두 2020년 6월 25일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 모든 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 남블라디미르는 전입일 자체가 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금이 중복 합산되는 구조는 아니지만, 점유 명의가 다수이므로 실제 점유자 수와 각 점유 부분을 현장에서 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 싸다고 할 수 없다

감정가 148,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 50,764,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 원쉐르빌(가동)의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가를 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 수 없고, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 이 수치는 현재 3회 유찰된 상태와 맞물려, 다세대주택의 환금성과 실제 수요를 별도로 확인해야 한다는 신호입니다. 실질취득 계산은 현재 최저가 50,764,000원에 인수액 0원을 더한 50,764,000원이지만, 이는 남블라디미르의 선순위 여부가 확인되지 않은 상태의 계산값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,764,000원 가정)

채권총액 2,080,000,000원 중 49,450,248원이 배당되고 미배당액은 2,030,549,752원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 급배수·위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터와 도시가스설비를 갖췄습니다.
• 도로. 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 625,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 비행안전구역과 소로2류 접합 조건이 확인됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 다세대주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르의 전입일 확인. 전입세대열람과 매각물건명세서에서 말소기준일 이전 전입 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 점유 관련 명의 전부의 임대차계약, 보증금, 확정일자와 점유 부분을 확인해야 우선변제 및 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
• 실제 점유자 대조. 케우루안 주티몬 명의의 개별 기록과 외 10명 기록이 함께 있으므로 현장 방문을 통해 실제 인원과 사용 형태를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가의 34.3%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 다세대 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태이며 단지 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 점유·명도, 내부 상태와 수요 부족 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 관리주체와 현장에서 공용부분 관리비, 도시가스·수도 등 미납 여부를 확인해야 합니다.
• 기일·원본 대조. 사건기록, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 문건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 미상 점유가 먼저다

이 물건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리분석의 결론은 아직 완전한 ‘안전’이 아닙니다. 전입일이 확인된 8건은 말소기준 이후지만, 남블라디미르의 전입일과 보증금은 미상입니다. 점유 관련 명의가 여러 건이고 확정일자도 확인되지 않아 명도 범위와 선순위 임차 가능성을 원본으로 해소해야 합니다.

가격 역시 감정가 148,000,000원에서 50,764,000원으로 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래와의 비교는 불가능합니다. 3회 유찰과 다세대주택의 환금성을 함께 고려하면 결론은 “등기상 인수는 0원, 점유는 조건부, 가격은 보류”입니다. 남은 한 건의 대항력 여부와 실제 시장가격을 확인한 뒤에야 최저가 34.3%의 의미를 판단할 수 있습니다.