의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 ‘원쉐르빌(가동)’ 2층 202호, 전용 43.81㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가 1억6,000만원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 5,488만원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자 정재순은 2022년 3월 21일 이 물건을 거래가 9,900만원에 매수했고, 소유권이전등기는 2022년 4월 6일 접수됐습니다.

현재 등기에서 말소기준이 되는 권리는 2020년 6월 25일 설정된 의정부신곡새마을금고의 을구 2번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권과 2023년 12월 29일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기보다 점유관계입니다. 대부분의 전입은 말소기준보다 늦지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유·임차 기록 1건은 별도 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도

을구 1번 박상심 근저당권 3억원은 2022년 11월 28일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 가장 앞선 권리는 을구 2번 의정부신곡새마을금고 근저당권 6억5,000만원입니다. 같은 날 접수된 을구 3번 근저당권 14억3,000만원은 을구 2번보다 후순위이고, 현재 경매개시결정도 그 뒤에 있으므로 모두 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차인 분석 — 1건은 대항력 가능·미상

2023년 7월 11일부터 2023년 11월 14일 사이 전입이 확인된 기록은 말소기준일인 2020년 6월 25일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 남블라디미르는 배당요구일 2024년 5월 7일만 확인되고 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 되며, 대항력과 우선변제 여부 모두 확인 전 단계입니다.

현황조사에는 케우루안 주티몬 개인 표기와 동일 전입일의 ‘외 10명’ 집단 표기가 함께 나타납니다. 점유·임차 기록의 중복 여부와 실제 점유 인원은 현장 및 원본 서류로 대조해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 기록은 없습니다.

③ 가격 비교 — 34% 할인만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 5,488만원으로 감정가 1억6,000만원의 34.3%입니다. 등기상 이 호수의 2022년 3월 21일 거래가 9,900만원과 비교하면 최저가는 그 금액의 약 55.4% 수준입니다. 다만 2022년 거래가는 현재 시세가 아니라 과거의 개별 거래이므로, 이를 최신 시장가격으로 사용할 수는 없습니다.

원쉐르빌(가동)은 12세대 규모이고, 확인되는 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 최근 낙찰금액이나 동일 면적 실거래를 기준으로 한 가격 비교는 확정하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)

채권최고액 합계 2,080,000,000원 중 예상배당은 53,492,160원이고, 미배당액은 2,026,507,840원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 근저당의 실제 채무 및 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근이며, 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 급배수·위생·화재경보기·엘리베이터·도시가스 및 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 440.0㎡, 공시지가는 625,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역 등에 포함되거나 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 2022년 사용승인을 받은 12세대 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회입니다. 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르의 전입일 확인. 전입세대확인서와 주민등록 변동내역을 통해 말소기준일 2020.06.25보다 앞선 전입인지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금 규모와 확정일자가 모두 미상이므로 배당요구서, 임대차계약서 및 매각물건명세서의 최종 기재를 대조해야 합니다.
• 점유 인원 대조. 케우루안 주티몬 개인 표기와 ‘외 10명’ 표기가 함께 있으므로 실제 점유자 수, 각 점유 부분 및 독립된 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 을구 2번과 3번 근저당권은 공동담보목록이 있으므로 이 호수에 배분되는 실제 채무와 다른 공동담보 물건의 매각 진행을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 34.3%라는 할인율만 보지 말고 전용 43.81㎡의 현재 매매 가능가격과 실제 임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
• 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.16이므로 매각 결과, 변경·연기 또는 후속 일정 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 기준으로 최종 권리분석을 다시 해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 미상 임차인이 먼저다”

이 물건은 감정가 1억6,000만원에서 5,488만원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 등기부에 남아 있는 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 등기권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다.

그러나 남블라디미르의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 배제할 수 없습니다. 이 점유자의 권리가 확인되기 전까지 매수인 인수액 0원과 실질취득비용 5,488만원은 확정값이 아닙니다. 현재 시세를 판단할 동일 면적 실거래 기준도 부족하고, 12세대 다세대주택에 3회 유찰이 겹쳐 환금성 역시 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 등기권리는 조건부 통과, 임차인과 가격은 확인 전 보류입니다.