의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리의 단지형 다세대주택 ‘원쉐르빌(가동)’ 3층 301호입니다. 감정가 185,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 63,455,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고의 채권최고액 650,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 1,430,000,000원의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이번 물건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 개인 명의와 ‘케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명’이라는 묶음 표기가 함께 나타납니다. 알려진 전입일이 있는 점유자들은 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없지만, 남블라디미르는 전입신고일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 이 점유자만큼은 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸

말소기준 근저당보다 앞선 박상심의 채권최고액 300,000,000원 근저당은 2022년 11월 28일 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 을구 2번 의정부신곡새마을금고 근저당이며, 같은 날 접수된 을구 3번 근저당과 2023년 12월 29일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권액이 매각대금을 크게 초과하더라도 근저당의 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차 관계 — 남블라디미르는 판단 유보

전입일이 확인된 점유자들은 모두 2020년 6월 25일 말소기준 근저당보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없습니다. 반면 남블라디미르는 전입일이 확인되지 않아 선순위 여부를 판정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 61,912,810원이 을구 2번 근저당에 배당되고, 을구 3번 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 보증금 미상 점유자의 계약 내용에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

* 인수 0원은 등기 권리와 현재 예상배당표 기준입니다. 남블라디미르의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 매각물건명세서에서 인수 여부를 다시 확인해야 합니다.

④ 가격·환금성 — 감정가 할인만으로 판단 금지

현재 최저가는 감정가 185,000,000원의 34.3%인 63,455,000원입니다. 할인 폭만 보면 커 보이지만, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.

원쉐르빌(가동)은 12세대 규모이며 사용승인일은 2022년 1월 28일입니다. 제공된 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%이고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 현재 물건 역시 3회 유찰된 상태이므로, 낮은 최저가는 곧바로 수요가 충분하다는 의미가 아니라 환금성과 시장 수요를 별도로 점검해야 한다는 신호로 봐야 합니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터와 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
• 위치. 양주시 광적면 가납리의 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대·연립주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 무난합니다.
• 도로. 단지 서측 약 8미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 제한보호구역·비행안전구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 625,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이고 평균 유찰 횟수가 3.0회로 나타나므로, 아파트형 대단지보다 매수층과 재매각 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르의 전입일 확인. 말소기준일인 2020.06.25 전후 여부에 따라 대항력 판단이 달라질 수 있으므로 전입세대 열람과 주민등록 자료를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제와 최우선변제 가능성을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
• 점유 인원 대조. 개인 명의와 ‘외 10명’ 표기가 함께 기재되어 있으므로 실제 점유자, 중복 표기 여부와 각 점유 공간을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 배당표상 인수액은 0원이지만 미상 점유자의 임대차 내용이 확정되면 결과가 달라질 수 있습니다.
• 명도 계획. 여러 명의 점유가 확인되는 구조이므로 인도명령 가능 범위와 점유자별 이사 협의에 필요한 절차를 사전에 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 다세대 거래와 임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 전입세대 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 미확정”

이 물건의 등기 권리 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2020년 6월 25일 새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 여러 점유자가 나타나며, 남블라디미르는 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 이 때문에 전체 인수 위험을 완전히 0원으로 확정할 단계는 아닙니다.

가격도 마찬가지입니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래나 낙찰금액이 없어 가격 메리트를 검증하기 어렵고, 12세대 다세대주택의 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 등기 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 전까지 보류입니다. 남블라디미르의 선순위 여부와 전체 점유자의 임대차계약이 정리돼야 안전한 응찰 상한을 정할 수 있습니다.