의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 가동 5층 503호로, 감정평가상 단지형 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정재순이며 2022.04.06. 거래가액 99,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현존하는 말소기준권리는 2020.06.25. 접수된 의정부신곡새마을금고의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 설정된 채권최고액 1,430,000,000원의 근저당권과 2023.12.29. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않습니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사와 문건접수에는 개별 이름과 “외 10명”이라는 집합 표기가 함께 나타나 실제 점유 인원과 임대차관계가 명확히 정리되지 않았습니다. 대부분의 확인된 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 남블라디미르는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리

2020.02.26. 설정된 박상심의 근저당권과 과거 가압류·경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2020.06.25. 접수번호 63537의 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 이후 순위인 같은 금고의 1,430,000,000원 근저당권과 현재 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 실제 인원과 선순위 여부 확인 필요

점유 관련 기재는 총 9건이며 개별 기재와 “외 10명” 집합 기재가 함께 있어 서로 겹칠 가능성이 있습니다. 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 확인된 전입일이 2023년인 점유자는 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없지만, 전입일이 없는 남블라디미르는 단정할 수 없습니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판정할 수 없습니다. 개별·집합 표기가 함께 있으므로 표의 기재 건수를 실제 임차인 수나 보증금 합계로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 50,764,000원으로 감정가 148,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 35,534,800원, 그다음은 24,874,360원입니다. 절대금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 원쉐르빌(가동)은 12세대 규모이고 비교 기준 면적 39.5㎡가 본건과 일치하지 않습니다. 최근 실거래 금액과 최신 거래일도 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,764,000원 가정)

근저당 채권최고액 합계는 2,080,000,000원이고, 현재 최저가 기준 채권자 예상배당은 49,450,248원입니다. 미배당액은 2,030,549,752원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 매수인에게 미배당 근저당채권이 승계되는 것은 아니므로 등기상 인수액은 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.6% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 급배수·위생·화재경보기·도시가스 개별난방·엘리베이터 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 단지 서측 폭 약 8미터, 북측 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 토지는 평지의 사다리형, 다세대주택 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 625,000원/㎡입니다.
• 제한. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역 등에 포함됩니다.
• 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 실거래 비교값이 없으며, 집계상 평균 유찰 3회· 매각률 0%여서 매도 시 환금성 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르 전입일 확인. 2020.06.25. 이전 전입인지 확인해야 대항력과 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
• 보증금·확정일자 확인. 모든 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부만으로 우선변제권이나 인수액을 판단하지 마세요.
• 점유 인원 정리. 개별 명단과 “외 10명” 기재가 중복되는지, 실제 거주자와 임차계약 당사자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 대항력이 없는 점유자라도 다수 점유 시 인도명령·협의·집행에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
• 시세 직접 조사. 면적이 일치하는 최근 거래, 인근 유사 다세대 매물, 임대료와 공실기간을 확인하기 전에는 최저가가 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가 50,764,000원, 4회 유찰 시 35,534,800원, 5회 유찰 시 24,874,360원을 기준으로 취득비용과 명도비용을 함께 계산해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·수도 등 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 배당요구 문건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상’을 지워야 한다

이 물건은 감정가 148,000,000원에서 50,764,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 산식상 인수액도 0원입니다. 그러나 다수의 점유 관련 기재와 보증금 미상, 남블라디미르의 전입일 미상이라는 변수가 남아 있습니다.

특히 전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정하면 안 됩니다. 이 한 건이 선순위 임차인으로 확인될 경우 실질취득액과 명도 난도는 전혀 달라질 수 있습니다. 반대로 말소기준 이후 전입으로 확인되면 등기상 인수 위험은 상당 부분 해소됩니다. 실거래 비교값도 없는 만큼 현재 결론은 가격 매력 판단 보류, 점유관계 확인 우선입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 미상 점유자와 실제 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.