의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리의 단지형 다세대주택 가동 2층 203호입니다. 등기상 현재 소유자는 정재순으로, 2022.04.06. 매매를 원인으로 99,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.06.25. 설정된 의정부신곡새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 같은 금융기관 명의의 1,430,000,000원 근저당도 존재하며, 현재 경매개시결정은 2023.12.29. 등기됐습니다.

등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건은 등기부보다 점유관계 확인이 핵심입니다. 현황조사에는 여러 명의 전입·점유자가 확인되고, 그중 대부분은 말소기준인 2020.06.25.보다 훨씬 늦게 전입해 대항력이 없지만, 한 명은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금도 모두 확인되지 않아 최우선변제 여부까지 함께 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.25.

2020.02.26. 설정됐던 박상심 근저당권 300,000,000원은 2022.11.28. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2020.06.25. 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당과 2023.12.29. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 가압류 및 2022년 임의경매도 모두 이미 말소돼 현재 인수대상 권리로 남아 있지 않습니다.

임차인·점유자 현황

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 포함돼 있어 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사에는 개별 이름과 “외 10명” 형태의 집단 기재가 함께 존재하므로, 기재 건수를 실제 임차인 수와 동일하게 보아서는 안 됩니다.

② 가격·유찰 — 16.81%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지

현재 최저매각가는 32,942,000원으로 감정가 196,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 이미 5회 유찰됐고, 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다. 현재 물건은 그 평균보다 더 많이 유찰된 상태입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 현재 최저가를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 같은 건물·인근이라도 개별 호수의 위치와 임대차 상태, 거래 유동성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,942,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권최고액 합계 2,080,000,000원 중 31,949,044원이 배당되고, 미배당액은 2,048,050,956원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며 곧바로 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 주위는 다세대·연립 등 공동주택과 단독주택이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 원쉐르빌(가동)은 12세대 규모입니다. 사용승인일은 2022.01.28.입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터 및 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 서측 약 8m, 북측 약 10m 포장도로에 접하며 토지는 대체로 평탄합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 제한보호구역·비행안전구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 소규모 다세대이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 3.8회인 데 비해 본건은 이미 5회 유찰된 상태이므로, 재매각 시 유동성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르 전입일 확인. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 항목입니다. 주민등록 전입세대 열람과 매각물건명세서를 통해 말소기준 2020.06.25. 전후를 반드시 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 현황조사상 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 및 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 점유 인원·실점유 관계 확인. 개별 성명과 “외 10명” 기재가 함께 있어 실제 거주자, 임차계약 당사자, 명도 대상자를 현장에서 구분할 필요가 있습니다.
• 가격은 감정가 할인율과 분리. 5회 유찰로 32,942,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 시세 대비 저가 여부는 확정할 수 없습니다.
• 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 23,059,400원, 7회 유찰 시 16,141,579원으로 내려가지만, 가격 하락과 별개로 점유·대항력 불확실성은 그대로 남습니다.
• 관리비·현장상태. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 내부 상태, 실제 명도 난이도를 현장 및 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대 열람, 배당요구 문건을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “16.81% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차관계

감정가 196,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 32,942,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 할인율보다 점유관계가 우선입니다. 등기부상의 근저당은 매각으로 소멸하고 배당계산상 인수액도 0원이지만, 남블라디미르의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 남아 있습니다.

또한 소규모 다세대이고 이미 단지 평균 3.8회를 넘어 5회 유찰된 점은 환금성을 보수적으로 봐야 하는 신호입니다. 실거래 금액 비교자료도 없어 현재 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건의 판단 순서는 ① 미상 점유자 권리 확정 → ② 명도대상 확인 → ③ 주변 실거래 직접 확인 → ④ 응찰가 결정입니다.