35,329,000원
의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 가동 4층 402호로, 감정상 단지형 다세대주택입니다. 원쉐르빌 가동은 총 12세대이며 사용승인일은 2022.01.28입니다. 현 소유자 정재순은 2022.04.06. 거래가 99,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 등기상 말소기준은 2020.06.25. 설정된 의정부신곡새마을금고의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 채권최고액 1,430,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐고, 2023.12.29. 의정부신곡새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 1,445,730,670원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가래비4길 12, 가동 4층402호 |
| 등기상 표시 | [집합건물] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 제가동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 5층 건물 중 4층 |
| 단지 | 원쉐르빌(가동) · 12세대 · 사용승인 2022.01.28 |
| 소유자 | 정재순 (2022.04.06. 거래가 99,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신곡새마을금고 / 1,445,730,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 소멸
2020.06.25. 의정부신곡새마을금고 근저당권이 현존하는 말소기준권리입니다. 같은 날 접수된 을구 3번 근저당권은 그보다 후순위이고, 2023.12.29. 경매개시결정도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 박상심 근저당권과 가압류·종전 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 알려진 전입은 후순위, 1명은 판정 불가
현황조사와 문건에는 개별 점유자와 “외 10명” 집단표기가 함께 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없지만 개별기재와 집단기재가 중복될 수 있어 실제 점유 인원은 원본 문서로 대조해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON | 2023.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 남블라디미르 | 미상 | 미상 | 2024.05.07 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 장염령 | 2023.11.14 | 미상 | 2024.02.16 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명 | 2023.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 이종구 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 이영자 | 2023.07.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 이지석 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 김근숙 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 김진선 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준일인 2020.06.25.보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 남블라디미르는 배당요구를 했다는 사실만 확인될 뿐 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 없음으로 최종 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%지만 시세보다 싸다는 근거는 없다
최저매각가는 감정가 103,000,000원의 34.3%인 35,329,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 단지의 확인된 최근 낙찰가나 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 단지명 | 원쉐르빌(가동) |
|---|---|
| 총 세대수 | 12세대 |
| 사용승인일 | 2022.01.28 |
| 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 확인 낙찰가 | 확인값 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 | - |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 34,293,078원 | 615,706,922원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 | 1,430,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권최고액 2,080,000,000원 중 34,293,078원이 배당되는 계산이며, 미배당은 2,045,706,922원입니다. 배당모델의 매수인 인수액은 0원이나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 2,045,706,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 2,056,114,845원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 17,311,210원 | 16,599,608원 | 2,063,400,392원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대·연립 등 공동주택과 단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 급배수·위생 및 화재경보기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 경매 통계상 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%, 확인된 최근 낙찰가가 없어 실제 회수가격 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남블라디미르 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 주민등록 전입세대와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 집단 점유 확인. “케우루안 주티몬 외 10명”과 개별 점유자 기재가 중복될 수 있으므로 실제 점유 현황과 호실 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 다수 점유자가 실제 거주하거나 사용 중이면 인도·명도 기간과 비용이 늘어날 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대 매매·임대와 실제 낙찰사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 의정부신곡새마을금고 근저당권은 공동담보가 기재돼 있으므로 배당요구 채권액과 공동담보 물건의 진행 상황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미반영 비용 확인. 당해세·최우선변제·공용부분 관리비와 체납 공과금 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 확정된 안전”
등기만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 배당모델의 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 103,000,000원에서 35,329,000원까지 내려와 가격도 크게 낮아졌습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 알려진 전입자는 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 남블라디미르의 전입일·보증금·확정일자가 미상이고 다수 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 실거래와 최근 낙찰 비교값도 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 결론은 등기상 소멸 구조, 점유 권리는 보완 확인, 가격 판단은 보류입니다.
