의정부지방법원 2023타경7037. 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 원쉐르빌 나동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가 144,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가격은 49,392,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 크게 낮아졌지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치의 차이는 별개의 문제입니다.

등기상 말소기준은 의정부신곡새마을금고의 2020년 6월 25일 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 현황조사에는 여러 점유자가 등장하고, 일부는 보증금과 전입일이 확인되지 않았습니다. 등기상 권리가 정리된다는 사실만으로 임차인 인수위험까지 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험은 구분

2020년 2월 26일 설정된 박상심 근저당권 300,000,000원은 2022년 11월 28일 이미 말소됐습니다. 같은 시기 및 2022년에 설정된 가압류도 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고의 을구 2번 근저당권입니다.

같은 날 설정된 의정부신곡새마을금고의 을구 3번 근저당권, 이후 박혜연·장태일 근저당권과 경매개시결정, 국민건강보험공단·국가·양주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당순서는 조세채권의 법정기일 및 당해세 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 미상 점유자가 핵심

현황조사 등에 등장하는 점유·임차 관련 기록에는 개인별 기재와 '케우루안 주티몬 외 10명'이라는 집단 기재가 함께 있습니다. 케우루안 주티몬의 개별 기록과 집단 기록은 중복될 가능성이 있으므로 이를 별도 임차인으로 단순 합산할 수 없습니다. 실제 임차인 수와 각자의 임대차계약 관계는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 기재된 전입일과 2020.06.25 말소기준일을 비교한 결과입니다. 우선변제권은 확정일자·보증금 등이 확인되지 않아 확정하지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%가 시세 대비 34%는 아니다

감정가는 144,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가격은 49,392,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 그러나 동일 면적·동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않았으므로 현 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,392,000원 가정)

채권최고액 기준 채권 합계는 2,140,000,000원입니다. 현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,289,056원을 제외한 48,102,944원이 선순위 의정부신곡새마을금고 근저당권에 배당되고, 나머지 근저당권자 및 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 추정됩니다.

예상 미배당액은 2,091,897,056원입니다. 이는 채권자들이 배당받지 못하는 금액으로, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 다만 이 예상표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 미상 임차인의 인수 가능성도 확정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 불확실성이 자동으로 사라지지 않는다

회차별 금액은 제시된 예상 시나리오이며 실제 차기 매각조건과 다를 수 있습니다. 각 회차의 인수 0원은 등기상 채권을 대상으로 한 산정값입니다. 대항력 미상 점유자의 미배당 보증금 승계 가능성을 해소한 결과는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 광적면 가납리 광적면행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 다세대·연립주택과 단독주택이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 드라이비트 외벽 마감, 벽지 및 일부 타일 내벽 마감, 샷시 창호가 기재돼 있습니다. 급배수·위생·난방·도시가스·엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 관련 토지는 다세대주택 부지로 이용 중이며 인접 도로와 대체로 평탄합니다. 서측 약 8m, 북측 약 10m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역 및 성장관리권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 원쉐르빌나동은 11세대 규모입니다. 단지 낙찰률 12.82%, 평균 유찰 3.5회로 기재돼 있으나 동일 조건 실거래가가 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 환금성을 추가 검증해야 합니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 다수 점유자가 확인되는 만큼 현재 거주·계약 상태를 별도로 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현 회차 기준 9,878,400원을 준비해야 합니다.
• 남블라디미르 대항력. 전입일·실제 점유 개시일·임대차계약일·확정일자·보증금을 확인하고, 배당 후 인수할 보증금이 있는지 검토해야 합니다.
• 집단 점유자. 케우루안 주티몬 개별 기록과 외 10명 집단 기재의 중복 여부, 실제 임차인 수, 계약 주체와 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 배당요구. 남블라디미르와 장염령의 배당요구 사실을 확인하고, 확정일자 및 우선변제권 인정 여부를 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류에서 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국민건강보험공단·국가·양주시 압류에 관한 조세채권의 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
• 시장가격. 원쉐르빌나동의 전용면적과 본 호실을 정확히 대조한 뒤 최근 실거래가와 실제 매도 가능 가격을 조사해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 현장 확인. 현재 점유 상태, 내부 상태, 명도 난도와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 낮아진 최저가보다 중요한 것은 인수와 시세의 확정

이 사건의 최저매각가격은 49,392,000원으로 감정가 144,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 실제로 저렴한 물건인지 판단할 수 없습니다.

등기상 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 예상배당상 인수액은 0원입니다. 그러나 남블라디미르의 대항력과 보증금이 미상이고, 다수 점유자의 계약관계도 확정되지 않았습니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 실질취득금액에 반영해야 합니다.

특별매각조건으로 입찰보증금 20%가 적용되고, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 소규모 다세대 특성과 반복 유찰 이력까지 고려하면 임차인·점유관계, 실제 인수액, 비교 실거래가를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다. 현재로서는 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.