의정부지방법원 2023타경7037. 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 원쉐르빌 나동 4층 401호에 대한 경매입니다. 소유자는 한지원이며, 의정부신곡새마을금고가 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 1,445,730,670원입니다. 이 물건의 가장 큰 특징은 높은 채권 규모와 반복 유찰입니다. 최저매각가격이 감정가에서 크게 내려갔음에도, 선순위 근저당 채권최고액과 후순위 채권 규모는 상당합니다.

등기부상 말소기준권리는 2020.06.25. 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 근저당권·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 정리된다는 사실만으로 모든 점유자에 대한 명도와 보증금 인수 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 점유자의 대항력 여부가 이 사건 권리분석의 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2020.06.25. 을구 2번 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권의 채권최고액은 1,430,000,000원입니다. 모두 공동담보목록이 기재된 근저당권이므로, 각 채권최고액을 이 호실의 실제 채무액이나 매수인이 인수할 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

박혜연의 40,000,000원 근저당권, 장태일의 20,000,000원 근저당권과 후순위 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 박상심의 기존 300,000,000원 근저당권과 장윤희·경인종합건설주식회사의 가압류는 이미 말소된 권리입니다.

② 점유·임차관계 — 가장 중요한 미확인 위험

현황조사와 문건접수 기록에 다수의 이름이 등장합니다. 대부분의 확인된 전입신고일은 말소기준일인 2020.06.25.보다 늦습니다. 그러나 남블라디미르는 전입신고일을 확인할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.

또한 ‘케우루안 주티몬 외 10명’이라는 집합 표기가 개별 이름과 함께 나타납니다. 이는 개별 기록과 중복될 수 있으므로 조사표의 행 수를 실제 독립 임차인 수로 단정하거나, 모든 기재 인원의 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수와 각 점유자의 법적 지위는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일을 비교한 잠정 판단입니다. 우선변제권은 확정일자·보증금·배당요구 요건 확인이 필요합니다. 집합 표기는 개별 점유자 기록과 중복될 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%와 시세 대비 저가는 다르다

감정가는 144,000,000원이고 현재 최저매각가격은 34,574,000원입니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 약 24.0%까지 하락했습니다. 하지만 감정가 대비 하락률만으로 현재 시장가치보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

원쉐르빌나동은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적·유사 조건의 최근 실거래가격을 확인하지 못했고, 단지 통계에 사용된 기준 면적 38.13㎡도 이 사건 물건과의 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 그 수치를 이 호실의 확정 전용면적이나 비교 시세로 사용하지 않습니다.

유찰 시나리오는 예상 최저가격과 채권 미배당액의 변화입니다. 실제 향후 기일·가격 확정이나 해당 가격의 시세 적정성을 의미하지 않습니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,574,000원 가정)

현재 최저매각가격으로 낙찰되는 경우, 추정 집행비용 1,022,332원을 제외한 33,551,668원이 선순위 의정부신곡새마을금고 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 이 계산상 0원입니다.

채권최고액 기준 전체 채권액은 2,140,000,000원이며, 예상 미배당액은 2,106,448,332원입니다. 다만 이 금액은 각 근저당권의 채권최고액을 사용한 배당 시뮬레이션 결과로, 실제 확정채무액과 같다고 볼 수 없습니다. 또한 미배당 채권액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

당해세 등 우선 배당 항목과 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있으며, 공동담보에 따른 채무관계도 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 광적면행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대·연립주택과 단독주택 등이 혼재하며, 전반적인 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 다세대주택입니다. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 화재경보기 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 단지 서측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지 이용. 제1종일반주거지역이며, 비행안전구역·제한보호구역·성장관리권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 확인된 범위에서는 해당 사항이 없습니다.
• 환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 개별 물건의 상태와 매수 수요에 따른 가격 편차에 유의해야 합니다. 평균 유찰 3.7회라는 경매 통계도 참고할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 남블라디미르의 대항력. 실제 전입신고일·점유개시일·임대차계약·보증금·확정일자를 확인해 말소기준일과 비교해야 합니다. 배당요구 사실만으로 대항력 유무가 확정되지는 않습니다.
• 다수 점유자와 명도. 케우루안 주티몬 외 10명이라는 집합 기재와 개별 이름의 중복 여부, 실제 점유 인원, 점유 권원, 호실 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수액. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 예상 배당액과 미배당 보증금을 검토하고, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 투자 여부를 판단해야 합니다.
• 특별매각조건. 최저매각가격의 20%인 6,914,800원을 입찰보증금으로 준비해야 하며, 실제 입찰기일의 공고를 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국민건강보험공단·국·양주시의 압류와 관련한 체납 금액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 의정부신곡새마을금고의 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 공동담보 대상과 실제 피담보채무액, 다른 담보물의 배당 상황을 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 다세대의 면적·준공연도·층·상태가 유사한 최근 거래를 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 설정해서는 안 됩니다.
• 관리비·현장 상태. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 실제 내부 상태, 시설 하자, 불법 개조 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 헐값”

이 물건의 숫자는 분명 강렬합니다. 감정가 144,000,000원에서 최저가 34,574,000원까지, 4회 유찰로 큰 폭의 가격 조정이 이루어졌습니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다.

그러나 권리분석의 결론은 저가 매수 추천이 아닙니다. 여러 점유 관련 기록 중 남블라디미르의 전입신고일과 보증금이 미상이고, 실제 독립 임차인 수와 각 점유자의 권원도 추가 확인이 필요합니다. 더구나 동일 조건의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 적정 시세보다 낮다고 판단할 근거가 부족합니다.

4회 유찰, 소규모 11세대 다세대주택, 국세·지방세 등 압류, 미확인 임차관계가 함께 존재한다는 점에서 보수적인 접근이 필요합니다. 잠정적인 매수인 인수액이 0원으로 계산되더라도 이를 최종 안전 판정으로 받아들여서는 안 됩니다.

결론은 ‘등기상 후순위 권리 소멸, 임차관계 미확정, 가격 적정성 판단 보류’입니다. 남블라디미르의 대항력과 보증금, 실제 점유 관계, 비교 가능한 최근 시세를 먼저 확정해야 합니다. 그 결과에 따라 실질취득액을 다시 계산한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.