의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 나동 2층 201호, 단지형 다세대 주택입니다. 말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 의정부신곡새마을금고의 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 1,430,000,000원과 2023년의 개인 근저당권 2건, 경매개시결정 및 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이것만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 원쉐르빌나동은 11세대 규모이고 확인된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.9회, 매각률이 0.0%입니다. 최근 매매사례도 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 검증할 비교 기준이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가래비4길 16, 나동 2층201호 (원쉐르빌) |
| 등기 표시 | 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36외 1필지 원쉐르빌 제나동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 · 단지형 다세대 주택 |
| 분석 대상 면적 | 38.13㎡ · 단지 통계 면적과 정확히 일치하지 않음 |
| 소유자 | 한지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 48,363,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신곡새마을금고 / 1,445,730,670원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.16 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2020년 2월 26일 설정됐던 박상심의 근저당권 300,000,000원은 2022년 11월 28일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대부분 후순위, 1명은 판정 미상
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON | 2023.07.11 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남블라디미르 | 미상 | 2024.05.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 장염령 | 2023.11.14 | 2024.02.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명 | 2023.07.11 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종구 | 2023.09.15 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영자 | 2023.07.28 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지석 | 2023.10.27 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근숙 | 2023.09.15 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진선 | 2023.11.10 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2020년 6월 25일보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 남블라디미르는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력 유무나 보증금 전액 회수 여부가 확정되지는 않습니다.
현황조사에는 개별 점유자 8명과 “외 10명” 묶음 기재 1건이 함께 나타납니다. 같은 사람의 중복 기재 가능성이 있어 실제 점유 인원과 각 점유 부분은 원문으로 확인해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
| 단지명 | 원쉐르빌나동 |
|---|---|
| 세대수 | 11세대 |
| 사용승인 | 2022.10.20 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.9회 |
| 확인된 매각률 | 0.0% |
| 최근 확인 매매사례 | 확인되지 않음 |
현재 최저가는 감정가보다 92,637,000원 낮지만, 감정가는 시세가 아닙니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 확인되지 않으므로 48,363,000원이 시장가격보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다. 특히 11세대의 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 2.9회 유찰과 매각률 0.0%가 나타나 환금성 검토가 가격 할인율보다 우선합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,270,534원 |
| 2. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 47,092,466원 |
| 3. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박혜연 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 장태일 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 2,140,000,000원 중 예상 배당액은 47,092,466원이며, 예상 미배당액은 2,092,907,534원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형 다세대 주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 주위는 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 단지 서측 약 8미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터 및 도시가스설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역 및 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남블라디미르의 전입일 확인. 기준일 이전 전입 여부에 따라 대항력과 보증금 승계 가능성이 달라집니다.
- 보증금·확정일자 확인. 모든 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 명도비용을 확정할 수 없습니다.
- 중복 점유자 정리. 개별 명단과 “외 10명” 기재의 중복 여부, 실제 점유 인원과 호실 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단, 국, 양주시 압류와 관련한 실제 교부청구액 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 직접 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 동일 연식·유사 면적 다세대의 거래가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 11세대 소규모 단지, 평균 2.9회 유찰, 매각률 0.0%를 반영해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부구조, 점유 상태, 수선 필요성, 체납 관리비 및 공용부분 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 압류 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 것은 확정되지 않은 비용이다
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 전입일이 확인된 점유자들은 모두 후순위입니다. 그러나 전입일·보증금이 미상인 점유자 1명 때문에 배당모델의 인수액 0원을 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다. 여기에 압류 3건과 당해세 가능성, 최근 실거래 부재, 11세대 소규모 단지의 낮은 환금성 지표가 겹칩니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 34.3%라서 싸다”가 아니라, 미상 점유관계와 세금·명도비용을 모두 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 권리 일부는 단순하지만, 가격 적정성과 환금성은 확인되지 않았습니다. 등기상 소멸은 확인, 최종 인수와 가격 판단은 보류. 이것이 현재 자료에서 가능한 결론입니다.
