의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 나동 5층 501호로, 감정평가상 단지형 다세대주택입니다. 소유자는 한지원이고, 신청채권자는 의정부신곡새마을금고입니다. 말소기준은 2020년 6월 25일 설정된 의정부신곡새마을금고의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 1,430,000,000원 근저당권과 이후 박혜연·장태일의 근저당권, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다.

등기부만 보면 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다. 하지만 이 물건은 등기보다 점유관계가 더 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 개인과 집단을 포함해 9건의 점유·임차 표시가 있고, 모든 표시에서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 남블라디미르는 배당요구를 했지만 전입신고일이 없어 대항력의 선후를 판정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 점유는 미완성

2020년 2월 26일 설정된 박상심의 채권최고액 300,000,000원 근저당권은 2022년 11월 28일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고의 650,000,000원 근저당권이고, 같은 날의 1,430,000,000원 근저당권부터 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

점유·임차 현황 — 8건은 대항력 없음, 1건은 판정 불가

말소기준일인 2020년 6월 25일 이후 전입한 8건은 대항력이 없습니다. 그러나 남블라디미르는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 배당요구일이 확인되더라도 전입일·점유개시일·보증금·확정일자가 없으면 매수인의 인수 여부를 최종 확정할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가 230,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 동일 면적의 검증 가능한 실거래 표본과 최근 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.

원쉐르빌나동은 11세대 규모이고, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰가 기록도 확인되지 않습니다. 현재 3회 유찰은 평균 유찰 횟수와 비슷하지만, 이를 가격 메리트로 볼 만한 실거래 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 말소기준 근저당권 배당에 소진됩니다. 채권총액 2,170,000,000원 중 77,069,980원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 2,092,930,020원입니다. 신청채권자 청구액 1,445,730,670원도 충족되지 않습니다. 국세·지방세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 다세대·연립 등 공동주택과 단독주택이 혼재합니다. 감정평가상 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급배수·위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터와 도시가스설비를 갖췄습니다.
• 도로·토지. 단지 서측 약 8미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역· 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 원쉐르빌나동은 11세대 규모이며 경매 통계상 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 낙찰가와 실거래 근거가 없어 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르 전입일 확인. 전입세대확인서·주민등록 전입내역·현황조사 원문을 대조해 2020.06.25 이전 점유인지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 점유·임차 표시 9건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부만으로 인수 위험을 확정하지 마세요.
• 실제 점유 인원 확인. 케우루안 주티몬 개별 표시와 “외 10명” 표시의 중복 여부, 각 점유부분과 실제 거주자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국민건강보험공단·국·양주시 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 순서를 다시 계산하세요.
• 시세 재조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 다세대의 최근 계약서 기준 거래를 별도로 확인하세요.
• 면적·내부상태 확인. 비교정보상 대상면적은 60.93㎡이지만 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 집합건축물대장·감정평가서·현장을 대조하세요.
• 명도 비용 반영. 다수 점유 표시가 있어 인도명령, 점유자 협의, 이사비 및 집행기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 미납 공과금을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 미정”

이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 230,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 78,890,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 조사표시 9건 중 남블라디미르는 전입일이 없어 대항력 가능·미상이고, 나머지를 포함한 모든 표시의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 실제 인원과 점유부분조차 중복 여부를 점검해야 합니다. 게다가 최근 실거래가 없어 78,890,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

등기상 권리는 합격, 점유와 가격은 보류. 전입일 미상 점유자의 권리와 실제 점유구조를 해소하고, 별도의 현장 시세조사를 마친 뒤에야 최저가의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다.