48,706,000원
의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 나동 3층 302호, 전용 37.57㎡의 단지형 다세대 주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 6월 25일 설정된 의정부신곡새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 설정된 1,430,000,000원 근저당권과 2023년의 한기숙·장태일 근저당권, 경매개시결정 및 국민건강보험공단·국·양주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정된 기재가 8건 있지만, 남블라디미르는 전입신고일이 확인되지 않았고 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 실질취득액은 이 미상 점유자의 임대차관계 확인 후에야 확정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가래비4길 16, 나동 3층302호 (원쉐르빌) |
| 등기상 부동산 | 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36외 1필지 원쉐르빌 제나동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.57㎡ · 단지형 다세대 주택 |
| 규모 / 사용승인 | 총 11세대 · 2022.10.20 |
| 소유자 | 한지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신곡새마을금고 / 1,445,730,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준인 의정부신곡새마을금고 근저당권 이후의 담보권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020년 2월 26일 박상심 근저당권 300,000,000원과 장윤희 가압류 405,000,000원, 2022년 경인종합건설주식회사 가압류 123,600,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 8건 후순위, 1건 판정 미상
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON | 2023.07.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남블라디미르 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구·미상 | 해당 없음 |
| 장염령 | 2023.11.14 | 없음 | 배당요구·미상 | 해당 없음 |
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명 | 2023.07.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종구 | 2023.09.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영자 | 2023.07.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지석 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김근숙 | 2023.09.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진선 | 2023.11.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 기재는 모두 2020년 6월 25일 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인이 필요하며, 특히 남블라디미르는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 가격·환금성 — 34.3%만 보고 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 48,706,000원으로 감정가 142,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,706,000원 | 34.3% | 2,092,570,708원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 24.01% | 2,106,919,496원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,940원 | 16.81% | 2,116,963,647원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,276,708원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 47,429,292원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 한기숙 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 장태일 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,140,000,000원 중 채권자 예상배당은 47,429,292원이며, 예상 미배당은 2,092,570,708원입니다. 채권자의 미배당액은 원칙적으로 매수인 인수액이 아니지만, 당해세·임차인 최우선변제와 대항력 미상 점유자의 권리는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 단지형 다세대 주택입니다. 아파트가 아닌 소규모 집합건물로 환금성과 관리 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재합니다. 감정평가상 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급배수·위생·난방·엘리베이터·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 8미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·제한보호구역· 비행안전구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 737,500원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남블라디미르 임대차 확인. 전입신고일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 다수 점유 실체 확인. 현황조사에 개별 이름과 “외 10명” 표기가 함께 존재하므로, 실제 점유 인원과 각 점유자의 사용 부분·임대차계약 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 관계 확인. 남블라디미르와 장염령의 배당요구가 기재돼 있으나, 보증금·확정일자·우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·국·양주시 압류와 관련해 매각대금에서 우선 차감될 세금·체납액이 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 현장조사. 동일 면적 실거래 비교가 되지 않으므로 인근 다세대 매물·실거래· 임대료와 내부 상태를 조사해 입찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 명도비용 반영. 다수 점유가 확인된 물건은 인도명령 가능 여부와 별개로 협의·이사비· 집행 비용과 기간이 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입관계·배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 경매의 실질 위험은 등기부 밖에 있습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 남블라디미르가 남아 있어 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 현황조사에는 다수의 점유자와 “외 10명” 표기까지 존재합니다.
최저가는 48,706,000원으로 감정가의 34.3%지만, 동일 면적 실거래 근거가 없고 이미 3회 유찰됐으며 총 11세대 다세대의 경매 통계상 매각률도 0.0%입니다. 따라서 결론은 등기권리 소멸은 확인, 실질취득액과 가격 메리트는 보류입니다. 남블라디미르의 임대차관계와 실제 점유 인원을 확정하기 전에는 낮은 최저가를 안전마진으로 볼 수 없습니다.
