의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 나동 5층 502호, 2022년 사용승인된 단지형 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고 근저당권 650,000,000원이고, 같은 날 설정된 1,430,000,000원 근저당권과 이후의 개인 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사와 문건접수에는 여러 사람의 전입·점유 기록이 나타나며, 대부분 말소기준권리보다 늦은 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 남블라디미르는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 상태에서 배당요구를 했으므로, 대항력을 “없음”으로 단정할 수 없습니다. 이 한 건이 확인되기 전까지 매수인의 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가래비4길 16, 나동 5층 502호 (원쉐르빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 한지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 87,808,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신곡새마을금고 / 1,445,730,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 건물 현황 | 2022.10.20 사용승인 · 원쉐르빌나동 11세대 · 엘리베이터·도시가스 개별난방 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸 구조
말소기준보다 앞섰던 박상심 근저당권 300,000,000원은 2022년 11월 28일 이미 말소됐습니다. 장윤희 가압류 405,000,000원과 경인종합건설 가압류 123,600,000원도 각각 해제로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2020년 6월 25일 접수된 의정부신곡새마을금고 근저당권이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 순서입니다.
② 임차인·점유관계 — 1명은 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON | 2023.07.11 / 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남블라디미르 | 전입일 미상 / 2024.05.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장염령 | 2023.11.14 / 2024.02.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명 | 2023.07.11 / 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종구 | 2023.09.15 / 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영자 | 2023.07.28 / 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지석 | 2023.10.27 / 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근숙 | 2023.09.15 / 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진선 | 2023.11.10 / 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 기록은 모두 2020년 6월 25일 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 남블라디미르는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 대항력이 생기는 것도, 소멸하는 것도 아니므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
또한 케우루안 주티몬의 개별 기록과 같은 이름이 포함된 “외 10명” 기록이 함께 나타납니다. 이를 서로 다른 보증금 채권으로 단순 합산할 근거는 없지만, 실제 점유 인원과 각 점유 부분을 현장에서 확인하지 않으면 명도 범위와 협의 상대방을 확정하기 어렵습니다.
③ 가격·환금성 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 87,808,000원으로 감정가 256,000,000원의 34.3%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 원쉐르빌나동은 11세대 규모의 다세대주택이고 확인된 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 87,808,000원 · 감정가의 34.3% |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 61,465,599원 · 감정가의 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 43,025,919원 · 감정가의 16.81% |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 2.9회 · 매각률 0.0% |
| 실거래 판단 | 확인된 비교 거래가 없어 시세 대비 저가 여부 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 87,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,980,544원 |
| 1. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 85,827,456원 |
| 2. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박혜연 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 장태일 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기된 근저당 채권 2,170,000,000원 중 예상배당은 85,827,456원이고 미배당액은 2,084,172,544원입니다. 후순위 근저당의 미배당액은 매각으로 소멸하지만, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 대항력 미상 임차인의 승계 가능액도 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대·연립 등 공동주택과 단독주택이 혼재한 지역입니다. 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 엘리베이터·급배수·위생·화재경보기·도시가스 개별난방 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역· 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 규모 다세대이며 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%로 나타나므로 아파트형 대단지보다 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남블라디미르 전입일 확인. 전입세대확인서와 주민등록 자료로 말소기준일 전후를 확정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 배당요구서와 매각물건명세서를 대조해 미배당 보증금의 매수인 승계 가능액을 계산해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 개별 기록과 “외 10명” 기록이 함께 있으므로 현장 방문을 통해 실제 인원, 점유 부분과 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 원쉐르빌과 인근 다세대의 최근 거래·매물·임대수요를 직접 비교해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국민건강보험공단·국·양주시 압류 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해 실제 배당 순서를 다시 계산해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 미확정”
이 물건의 등기부 구조만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준권리 이후 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하고, 전입일이 확인된 점유자들도 모두 후순위입니다. 그러나 전입일·보증금이 미상인 배당요구권자 1명은 결론을 바꿀 수 있습니다. 대항력이 확인되고 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인의 실질취득액은 87,808,000원을 넘어갑니다.
여기에 3회 유찰, 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 이 사건의 결론은 “등기권리는 합격, 임차관계와 가격은 보류”입니다. 남블라디미르의 전입일과 보증금이 확인된 뒤에야 인수액과 응찰 상한을 계산할 수 있습니다.
