의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 가동 5층 501호에 해당하는 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 185,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,455,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계의 불확실성입니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고의 근저당권이며, 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 2023년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에 기재된 점유자들의 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 특히 남블라디미르는 전입신고일이 없어 말소기준일과의 선후를 판단할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 결과를 그대로 확정적인 권리 결론으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리

최초 소유자 한지원 명의에서 2020년 2월 26일 박상심의 근저당권 300,000,000원이 설정됐으나 2022년 11월 28일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 6월 25일 설정된 의정부신곡새마을금고의 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 접수된 근저당권 1,430,000,000원은 후순위이며, 현재 경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

정재순 명의의 소유권이전은 2022년 4월 6일 거래가액 230,000,000원으로 한 차례 등기됐다가 2022년 5월 19일 합의해제로 말소됐고, 2022년 5월 24일 거래가액 99,000,000원으로 다시 소유권이전이 이뤄졌습니다. 2022년 7월 7일 박상심이 신청한 별도의 임의경매는 2022년 8월 26일 취하로 말소됐습니다.

② 점유·임차 분석 — 보증금 미상, 1건은 대항력 판정 불가

현황조사와 문건접수에는 9건의 점유 관련 기재가 있습니다. 이 가운데 ‘케우루안 주티몬 외 10명’은 케우루안 주티몬의 개별 기재와 같은 전입일을 가진 집단 표기이므로, 9건을 실제 인원수로 단순 합산할 수는 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 모든 기재에서 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

전입일이 확인된 기재는 모두 말소기준일인 2020년 6월 25일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 남블라디미르는 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 대항력이 없다고 볼 수 없으며, 보증금도 미상이므로 매각물건명세서와 전입세대확인서에서 전입일·점유 범위·보증금·확정일자를 반드시 보완해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 낮은 최저가와 적정가는 별개

현재 최저가는 63,455,000원으로 감정가 185,000,000원의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 44,418,500원과 31,092,949원입니다. 다만 원쉐르빌(가동)은 12세대 규모이며, 확인된 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 낙찰액과 낙찰일도 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)

총 채권액 2,080,000,000원 가운데 61,912,810원이 배당되고, 미배당액은 2,018,087,190원입니다. 신청채권자 청구액 1,445,730,670원도 전액 변제되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금과 우선변제 여부가 확인되면 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대·연립 등 공동주택과 단독주택이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 이용상태. 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·화재경보기·도시가스 개별난방·엘리베이터·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 625,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·사다리형입니다.
• 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 낙찰액이 확인되지 않아 매도 가능 가격은 별도 현장조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르 전입일 확인. 전입세대확인서와 매각물건명세서에서 말소기준일 2020.06.25보다 앞선 전입인지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 현황조사 기재 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력·우선변제·최우선변제 가능성을 원본 문서로 재검토해야 합니다.
• 집단 점유 범위 확인. ‘케우루안 주티몬 외 10명’이라는 집단 표기가 있어 실제 점유자, 세대별 사용관계와 명도 대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 남블라디미르는 2024.05.07, 장염령은 2024.02.16 배당요구를 했습니다. 배당요구 여부만으로 인수 여부가 확정되는 것은 아닙니다.
• 시세 별도 조사. 최근 거래와 최근 낙찰 자료가 확인되지 않습니다. 원쉐르빌과 인근 다세대의 실제 매매호가·전세가·거래사례를 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 명도비용 반영. 다수의 점유 기재가 있으므로 인도명령, 점유이전금지가처분, 이사 협의 등 명도에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 여부는 배당표에 반영되지 않았으므로 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구 종기 관련 문서를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저”

이 사건은 감정가 185,000,000원에서 63,455,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 보증금 미상 점유 기재가 9건 있고, 남블라디미르는 전입일조차 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

최근 거래와 최근 낙찰 사례도 확인되지 않으므로 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 등기권리는 정리형이지만 점유와 가격은 확인형입니다. 남블라디미르의 전입일·보증금과 전체 점유관계가 해소돼야 실질취득비용 63,455,000원과 인수 0원을 확정할 수 있습니다. 결론은 권리등기는 통과, 점유 확인 전 입찰은 보류입니다.