의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 가동 3층 303호로, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 할인 폭은 크지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 등기상 말소기준은 2020.06.25. 의정부신곡새마을금고의 채권최고액 650,000,000원 근저당이고, 같은 날 후순위로 채권최고액 1,430,000,000원의 근저당이 추가 설정돼 있습니다.
두 근저당의 채권최고액 합계는 2,080,000,000원이며, 경매 신청채권자의 청구액은 1,445,730,670원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 집행비용을 제외한 66,965,200원만 선순위 근저당에 배당되고, 채권 미배당액은 2,013,034,800원에 달합니다. 이 근저당 미배당액 자체는 매수인이 떠안는 금액이 아니지만, 점유자 중 한 명의 대항력 여부가 미상이라는 점은 별도의 인수·명도 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경7037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가래비4길 12, 가동 3층303호 |
| 등기상 표시 | 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 제가동 제3층 제303호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 |
| 소유자 | 정재순 (2022.03.21. 매매, 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부신곡새마을금고 / 1,445,730,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 사용승인일 | 2022.01.28. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
등기부상 2020.02.26. 박상심의 채권최고액 300,000,000원 근저당은 2022.11.28. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2020.06.25. 의정부신곡새마을금고의 을구 2번 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당과 2023.12.29. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 분석 — 후순위 다수, 미상 1건
| 성명·표기 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON | 2023.07.11. | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남블라디미르 | 미상 | 2024.05.07. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장염령 | 2023.11.14. | 2024.02.16. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 케우루안 주티몬(KAEWRUAN JUTIMON)외 10명 | 2023.07.11. | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종구 | 2023.09.15. | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영자 | 2023.07.28. | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지석 | 2023.10.27. | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김근숙 | 2023.09.15. | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진선 | 2023.11.10. | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 표기는 모두 말소기준일인 2020.06.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 남블라디미르는 전입일 자체가 미상입니다. 또한 ‘케우루안 주티몬’ 개인 표기와 ‘외 10명’ 집단 표기가 함께 존재하므로 실제 점유 인원과 계약 구조를 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람 결과로 대조해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 큰 할인율과 낮은 위험은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 200,000,000원의 34.3%인 68,600,000원입니다. 그러나 원쉐르빌(가동)의 확인된 최근 낙찰·실거래 기준가가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 650,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,080,000,000원 중 66,965,200원만 배당되고, 2,013,034,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 2,013,034,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 2,033,244,360원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 2,047,391,052원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대·연립 등 공동주택과 단독주택이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터와 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 625,000원/㎡입니다. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·비행안전구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 원쉐르빌(가동)은 12세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남블라디미르 전입일 확인. 말소기준일 2020.06.25. 이전 전입인지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현황조사상 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 중복·집단 표기 대조. 케우루안 주티몬 개인 표기와 ‘외 10명’ 표기가 함께 있으므로 실제 계약자와 점유 인원을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 인수되는 임차보증금이나 특별매각조건 기재 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 다수의 전입 표기가 실제 거주·숙소·임대차 중 어떤 형태인지 현장조사와 관리관계 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 조사. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 내역과 전입세대 열람 결과를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 낮지만 권리는 아직 닫히지 않았다
감정가 200,000,000원에서 68,600,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 말소기준 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 임차인 없는 안전형이 아닙니다. 현황조사에는 다수의 전입·점유 표기가 존재하며, 특히 남블라디미르는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
결론은 가격은 관심, 권리는 보류입니다. 전입일 미상 점유자의 대항력과 보증금, 집단 표기의 실제 점유관계, 매각물건명세서상 인수사항을 확인한 뒤에야 68,600,000원이 진짜 매입가격인지 판단할 수 있습니다. 확인 전에는 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 그대로 받아들이지 않는 것이 안전합니다.
