의정부지방법원 2023타경7037. 양주시 광적면 가납리 원쉐르빌 나동 2층 203호로, 감정평가상 단지형 다세대주택입니다. 감정가 157,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,851,000원입니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유자들의 보증금과 대항력 확인입니다.

등기부의 말소기준권리는 2020년 6월 25일 설정된 의정부신곡새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 추가 설정된 1,430,000,000원 근저당권과 이후 박혜연·장태일의 근저당권, 국민건강보험공단·국·양주시의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 반면 점유자 중 1건은 전입일 자체가 확인되지 않아 등기부만으로 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리

2020년 2월 26일 박상심 명의 근저당권 300,000,000원이 먼저 설정됐지만, 2022년 11월 28일 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 국민건강보험공단·국·양주시 압류는 매각으로 모두 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 1건은 대항력 가능·미상

전입일이 확인된 점유자들은 모두 2020년 6월 25일 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 남블라디미르는 전입일과 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 매수인 인수 여부가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 34% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 53,851,000원으로 감정가 157,000,000원의 34% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 동일 면적 실거래가와 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

원쉐르빌 나동은 11세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 이번 물건도 3회 유찰돼 평균 유찰 횟수와 비슷한 구간에 들어왔습니다. 이는 가격 메리트의 확정 근거라기보다 수요와 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,851,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 배당에서는 총 채권액 2,150,000,000원 중 52,481,682원만 배당되고 2,097,518,318원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나 국세·지방세와 임차인의 우선변제 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 광적면행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대·연립 공동주택과 단독주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급배수·위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 서측 약 8미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·제한보호구역·비행안전구역 등의 제한이 적용됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대이고 확인된 최근 낙찰금액이 없어, 재매각 시 수요와 거래기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 남블라디미르 임대차 원본. 최초 전입일·보증금·확정일자·점유 부분을 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인하세요.
• 집단 점유관계. 케우루안 주티몬 개인표기와 외 10명 표기의 중복 여부, 실제 거주자와 각 세대 점유 범위를 확인하세요.
• 배당요구 관계. 남블라디미르와 장염령의 배당요구 서류, 보증금 신고액과 우선변제 요건을 대조하세요.
• 세금 압류. 국민건강보험공단·국·양주시 압류의 체납액과 우선 배당 여부를 확인하세요.
• 공동담보. 의정부신곡새마을금고 근저당권이 공동담보로 설정돼 있으므로 다른 담보물의 배당·변제 상황도 확인하세요.
• 실거래 조사. 인근 다세대의 최근 거래가와 매물 호가를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 명도 비용. 다수 점유자가 확인된 만큼 인도명령 대상, 자진 퇴거 가능성, 명도 기간과 비용을 보수적으로 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 미완이다”

이 물건은 말소기준 이후의 근저당권과 압류가 모두 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 하지만 점유·임차관계는 깨끗하게 닫히지 않았습니다. 특히 남블라디미르는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 케우루안 주티몬 개인표기와 외 10명 표기도 실제 점유관계를 복잡하게 만듭니다.

현재 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 전 보류입니다. 임대차 원본 확인으로 대항력 가능성이 해소되고 인근 거래가가 최저가보다 충분히 높다는 근거가 확보될 때 비로소 할인폭을 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.