수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 5층 533호입니다. 명세서에 기재된 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 아파트처럼 거주 수요와 주택 실거래만으로 가격을 판단할 물건이 아니라, 산업시설로서의 이용 가능성·임대수요·환금성을 별도로 검토해야 합니다.

현재 등기상 소유자는 주식회사대명에스케이입니다. 2024.09.30 교보자산신탁주식회사로부터 신탁재산을 처분받아 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 213,206,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2024-459호가 기재돼 있어, 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 실제 채무로 단정해서는 안 됩니다.

이후 가압류와 세금 압류가 이어졌고, 2025.11.03 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 권리분석의 출발점은 간단합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 세금의 법정 우선순위와 실제 점유자는 별도로 확인해야 한다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당

등기상 핵심은 2024.09.30 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 등기된 서진종합관리 주식회사의 가압류, 국세 압류, 시흥시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

채권 규모에도 주의해야 합니다. 중소기업은행의 근저당 채권최고액은 3,600,000,000원이고, 경매 신청 청구금액은 3,104,813,201원입니다. 다만 공동담보가 설정돼 있으므로 이 금액들이 모두 533호 단독 채무에 대응한다고 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당에서는 채권계산서와 공동담보 관계를 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 검토 — 신건 211,000,000원의 경쟁력은?

이 물건의 감정가는 211,000,000원이고, 현재 최저매각가도 동일합니다. 유찰 이력이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

등기상 소유자가 2024.09.30 취득할 당시 거래가액은 213,206,000원입니다. 현재 최저매각가는 이보다 낮지만, 과거의 개별 취득가격만으로 현재 시장에서 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 지식산업센터는 입지·전용면적·호실 위치·임대수익·실제 이용 제한 등에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.

1회 또는 2회 유찰 시 최저가격은 각각 168,800,000원, 135,040,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 최저가 하락이 곧 시장가치 대비 저가 매수를 의미하는 것은 아닙니다. 유찰 이후에도 당시 실거래와 점유상태를 다시 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

집행비용 3,754,000원을 먼저 차감하고, 나머지 207,246,000원을 중소기업은행에 배당하는 단순 추정입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당액은 반영되지 않았으며, 당해세와 확인되지 않은 우선변제채권 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액을 사용한 시뮬레이션으로 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다.

회차별 배당 시뮬레이션

신건에서는 신청채권자 중소기업은행의 청구금액 3,104,813,201원이 충족되지 않습니다. 1회·2회 유찰 시뮬레이션에서도 신청채권자는 전액 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.

중요한 것은 채권자의 회수 부족과 낙찰자의 부담을 혼동하지 않는 것입니다. 위 시나리오에서 권리 인수액이 0원으로 나타나는 이유는 말소기준권리와 후순위 등기권리의 소멸 구조 때문입니다. 단, 실제 점유관계와 법정 우선권리에 따라 별도 검토 사항이 남을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터·아파트단지·공원 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물의 5층 533호입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 칼라샷시입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·시스템냉난방설비·승강기·주차장·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 23m 내외의 포장도로와 접합니다. 물류 이동 및 사업장 접근성은 실제 차량 동선과 주차 여건을 함께 확인해야 합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 사항도 기재돼 있으므로 실제 거래 대상과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 대지면적 6,055.8㎡, 지형은 평지·정방형이며, 공시지가 기준은 1,541,000원/㎡입니다. 이 공시지가는 개별 호실의 매매가격이 아닙니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 입주 가능 업종과 산업시설 관련 이용 제한은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와는 수요층이 다른 업무·산업용 부동산입니다. 매각 가능성과 적정 가격을 평가하려면 동일 건물의 거래 사례, 공실률, 임대수익 및 실제 입주수요 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2024.09.30 중소기업은행 근저당권을 기준으로 등기상 후순위 권리의 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2024-459호의 담보 범위와 실제 채권액을 확인하세요. 3,600,000,000원의 채권최고액을 533호 단독 채무로 해석하지 않도록 주의해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 남동세무서·제주세무서·시흥시의 압류 3건에 대해 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 집행관 현황조사, 매각물건명세서를 통해 실제 점유자를 확인하고 임대차보증금 및 대항력 발생 가능성을 검토하세요.
• 지식산업센터 이용 제한. 공장(지식산업센터)의 입주 가능 업종, 용도변경 가능 범위, 관리규약 및 실제 사용상태를 확인하세요.
• 실거래 검증. 현재 최저매각가 211,000,000원이 적정한지 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격을 조사하세요. 과거 취득가액 213,206,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 공실·임대수익 점검. 임대차 여부가 명확하지 않으므로 실제 사용 주체, 월 임대료, 관리비, 공실기간 등을 확인한 후 수익성과 환금성을 판단하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 부담을 관리사무소에서 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 211,000,000원, 1회 유찰 가정 168,800,000원, 2회 유찰 가정 135,040,000원을 비교하되, 각 회차마다 최신 시세를 재확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 자료를 입찰 직전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”

배곧시그니처타워 533호의 권리관계는 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 신건 매각가 211,000,000원을 가정한 배당에서는 채권 미배당액이 3,408,759,710원에 달하지만, 계산상 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.

그렇다고 권리 검토가 끝난 것은 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당순위가 확정되지 않았고, 임대관계 역시 미상입니다. 여기에 물건의 이용상태가 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이라는 점을 감안하면, 실제 사업장 수요와 거래가격에 대한 검증도 중요합니다.

감정가와 최저매각가가 동일한 신건에서, 최근 실거래 비교자료 없이 가격상 이익을 기대하기는 어렵습니다. 유찰 후 최저가가 낮아지는 시나리오는 있으나, 그 자체가 투자수익을 보장하지 않습니다.

결론은 권리 말소 구조는 비교적 양호하지만, 세금·점유·가격 검증이 선행돼야 하는 신중 접근형입니다. 매수인 예상 인수액 0원이라는 장점은 분명하되, 확인되지 않은 점유관계와 지식산업센터의 환금성을 고려하면 현재 단계에서 적극적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리관계의 확실성과 실제 시장가치를 모두 확인한 이후 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.