수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 639호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용되는 집합건물로, 아파트와는 물건의 사용 목적과 매수 수요가 다릅니다. 최저매각가는 감정가 그대로인 221,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부의 소유자는 주식회사대명에스케이입니다. 2024년 9월 30일 신탁재산을 처분받아 소유권을 이전했으며, 등기 거래가액은 223,107,000원입니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 다만 이 근저당에는 공동담보목록 제2024-459호가 기재돼 있어 채권최고액 전체가 이 호실만의 독립된 채무라는 의미는 아닙니다.

이후 국세 압류 2건과 시흥시 압류 1건이 등기됐고, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기된 권리들은 말소기준권리를 중심으로 정리되는 구조지만, 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 문제와 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 따라서 매각대금이 누구에게 얼마씩 돌아가는지와 실제 점유관계를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 압류 3건

권리분석의 기준점은 2024년 9월 30일 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로 작용하며, 뒤이어 등기된 국세 압류, 경매개시결정, 시흥시 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 감정가 2.21억, 시세 할인 여부는 미확인

현재 최저매각가 221,000,000원은 감정가와 같습니다. 신건이라 감정가 대비 할인은 없으며, 등기상 2024년 소유권 이전 당시 거래가액 223,107,000원과 가까운 수준입니다.

그러나 2024년 개별 거래가액은 현재 지식산업센터의 시장가격을 나타내는 실거래 평균이 아닙니다. 같은 건물의 유사 면적·층수·용도 호실에 대한 최근 실거래, 현재 매도호가, 임대수익 및 공실 상황을 비교하지 않은 상태에서 신건 최저가가 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

유찰 시 가격은 현재 최저가와 달라지지만, 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 증명되지는 않습니다. 특히 공장(지식산업센터)은 실제 사용 수요, 입주 가능 업종, 공실 및 재매각 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션이며 당해세·조세채권의 우선배당·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 공동담보의 실제 채무 잔액 및 다른 담보물의 배당 결과에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.

현재 계산에서 집행비용 3,894,000원을 차감하면 근저당권자인 중소기업은행에 217,106,000원이 배당됩니다. 채권최고액 대비 미배당액은 3,382,894,000원입니다.

하지만 이 수치는 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 형식상 부족액입니다. 실제 남는 채무나 이 호실에 귀속되는 최종 손실액이 확정됐다는 의미가 아니며, 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻도 아닙니다. 현재 권리분석상 매수인의 추정 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

회차별 배당·인수 시나리오

각 회차에서 중소기업은행의 신청 청구금액 3,104,813,201원은 배당액으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 채권자가 미배당 상태라고 해서 낙찰자가 그 부족액을 승계하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 등기상 권리와 배당 시뮬레이션을 전제로 한 수치이며, 실제 임대차·점유관계와 매각조건을 최종 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 실제 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 일반 주거용 아파트가 아니므로 허용 업종과 입주자격, 실사용 가능성을 별도 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 마감 등이 적용됐고, 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·주차장·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 접근 도로. 남서측으로 폭 약 23m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 등고평탄한 정방형이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역과 관련된 제한이 있습니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가구역 기재도 확인됩니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주택과 달리 입주 업종·실사용 목적·임차 수요·공실 상황에 영향을 받습니다. 현재 실거래 기반 가격 비교가 확인되지 않아 매각가격의 적정성과 실제 재매각 가능성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 세금 압류 3건 확인. 남동세무서, 제주세무서, 시흥시 관련 체납액·세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요. 근저당권과 조세채권 사이의 실제 우선순위를 검토해야 합니다.
• 공동담보 원부 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보목록 제2024-459호를 열람해 다른 담보물의 범위와 실제 채무 잔액을 확인하세요. 채권최고액 전체를 이 호실 단독 채무로 취급하면 안 됩니다.
• 임대관계·점유 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자, 사업자등록 및 임대차계약, 보증금·대항요건·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 필요시 명도 가능성과 비용을 점검하세요.
• 실거래 가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터 호실의 최근 실거래, 실제 매도호가, 임대료와 공실률을 비교하세요. 감정가보다 낮게 입찰한다는 이유만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.
• 입주 업종·사용 제한 확인. 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건이므로 매수자의 입주 가능 여부와 용도 규제, 사업 목적에 맞는 사용 가능성을 확인하세요.
• 관리비·시설 상태 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 승계 가능 범위, 냉난방·전기·소방·승강기·주차시설 이용조건, 개별 호실의 유지보수 상태를 확인하세요.
• 회차별 자금계획. 신건 221,000,000원, 1회 유찰 가정 176,800,000원, 2회 유찰 가정 141,440,000원을 기준으로 취득세·부대비용·점유 정리 비용 등을 별도로 고려하세요. 유찰은 확정된 일정이 아니라 조건부 시나리오입니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요. 특히 실제 임대차관계와 조세채권의 배당 우선순위는 현재 추정 인수액만으로 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 투자 적합성을 판단하지 말 것

이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2024년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기된 국세·지방세 압류 3건도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인의 추정 인수액은 0원입니다.

다만 등기상 소멸과 별개로 세금채권의 실제 배당순위, 공동담보 채무 배분, 확인되지 않은 임대차·점유관계를 점검해야 합니다. 무엇보다 이 물건은 공장(지식산업센터)으로, 일반 아파트와 동일한 기준으로 환금성과 매입가격을 판단할 수 없습니다.

신건 최저가 221,000,000원은 감정가의 100%이며, 현재 가격이 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 실제 시장가치 검증이 선행돼야 합니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격·임대·세금 확인 전 입찰은 보류입니다. 매수인 추정 인수 0원이라는 장점은 있지만, 지식산업센터의 수요와 환금성, 현재 시세 및 점유 상태가 확인되기 전까지 높은 투자 매력도를 부여하기 어렵습니다.